LMNP Ille-et-Vilaine (35)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans l'Ille-et-Vilaine.
Quelle rentabilité LMNP dans l'Ille-et-Vilaine en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
4,6 %
Net au réel (studio)
4,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans l'Ille-et-Vilaine. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Ille-et-Vilaine (35)
2 723 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
15 516
Transactions / an
LMNP en Ille-et-Vilaine : analyse
Le département Ille-et-Vilaine (35), en région Bretagne, affiche un prix moyen de 3 280 euros/m² (-3,6% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Ille-et-Vilaine
T2 45 m² — Ille-et-Vilaine
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Ille-et-Vilaine
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans l'Ille-et-Vilaine :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 920 € | 4 920 € | 8 856 € | 8 856 € |
| Abattement / Charges | -2 460 € | -1 230 € | -4 428 € | -2 214 € |
| Amortissement | — | -3 069 € | — | -5 524 € |
| Base imposable | 2 460 € | 621 € | 4 428 € | 1 118 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 738 € | 186 € | 1 328 € | 335 € |
| Rendement net fiscal | 4,1% | 4,6% | 4,1% | 4,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 552 euros/an d'impôt pour un studio et 993 euros/an pour un T2 dans l'Ille-et-Vilaine.
Pourquoi investir en meublé dans l'Ille-et-Vilaine
Le Ille-et-Vilaine bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à Rennes et Saint-Malo, garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 3 280 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Ille-et-Vilaine combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (165 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Bretagne renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Ille-et-Vilaine est voisin de 5 départements : Ille-et-Vilaine, Côtes-d'Armor, Morbihan, Loire-Atlantique, Maine-et-Loire. Le marché locatif dans l'Ille-et-Vilaine est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Ille-et-Vilaine
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans l'Ille-et-Vilaine ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans l'Ille-et-Vilaine ?
Le Ille-et-Vilaine est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans l'Ille-et-Vilaine ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Ille-et-Vilaine en 2026
Le département Ille-et-Vilaine (35) affiche un prix de vente médian de 2 723 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 280 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3,6 %). Avec ses 1 120 666 habitants répartis sur 6 775 km², le département présente une densité de 165 hab/km², un territoire moyennement dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 15 516 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Ille-et-Vilaine
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 092 €/m² contre 2 756 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 163 380 €, soit une mensualité de 792 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 263 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 272 300 €, avec une mensualité de 1 320 € (salaire requis : 3 771 € net/mois).
Les prix en Ille-et-Vilaine sont 11 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Côtes-d'Armor affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Ille-et-Vilaine | 2 723 € | -3,6 % | 1 120 666 |
| Ille-et-Vilaine | 2 723 € | -3,6 % | 1 120 666 |
| Côtes-d'Armor | 2 062 € | -0,2 % | 611 859 |
| Morbihan | 2 706 € | -2 % | 783 390 |
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Principales villes en Ille-et-Vilaine
Toutes les communes
Toutes les communes couvertes en Ille-et-Vilaine
Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 43 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Ille-et-Vilaine
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 723 €) est inférieur au prix moyen (3 280 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 332 communes, dont les principales sont Rennes, Saint-Malo, Fougères, Bruz.
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