LMNP Bruz (35)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Bruz.
Quelle rentabilité LMNP à Bruz en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Bruz. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Bruz (35)
3 010 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
247
Transactions / an
LMNP en Bruz : analyse
Bruz (35), en région Bretagne, affiche un prix moyen de 3 262 euros/m² (-6,5% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Bruz
T2 45 m² — Bruz
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Bruz
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Bruz :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 896 € | 4 896 € | 8 808 € | 8 808 € |
| Abattement / Charges | -2 448 € | -1 224 € | -4 404 € | -2 202 € |
| Amortissement | — | -2 486 € | — | -4 475 € |
| Base imposable | 2 448 € | 1 186 € | 4 404 € | 2 131 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 734 € | 356 € | 1 321 € | 639 € |
| Rendement net fiscal | 5,0% | 5,5% | 5,0% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 378 euros/an d'impôt pour un studio et 682 euros/an pour un T2 à Bruz.
Pourquoi investir en meublé à Bruz
Bruz offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 262 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 19 683 habitants.
L'avantage du meublé à Bruz réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-6,5% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Bruz est proche de 5 départements : Ille-et-Vilaine, Côtes-d'Armor, Morbihan, Loire-Atlantique, Maine-et-Loire. Le marché locatif à Bruz présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Bruz
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Bruz ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Bruz ?
Bruz est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Bruz ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Bruz en 2026
La ville de Bruz affiche un prix de vente médian de 3 010 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 262 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,5 %). Avec 19 683 habitants, la ville présente une densité de 657 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 247 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 11 % plus cher que la médiane du département (Ille-et-Vilaine), et 23 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Bruz
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 315 €/m² contre 3 210 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 180 600 €, soit une mensualité de 875 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 500 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 301 000 €, avec une mensualité de 1 459 € (salaire requis : 4 169 € net/mois).
Les prix à Bruz sont 23 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Côtes-d'Armor, Morbihan affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Bruz | 3 010 € | -6,5 % | 19 683 |
| Ille-et-Vilaine | 2 723 € | -3,6 % | 1 120 666 |
| Côtes-d'Armor | 2 062 € | -0,2 % | 611 859 |
| Morbihan | 2 706 € | -2 % | 783 390 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Bruz
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 010 €) est inférieur au prix moyen (3 262 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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