LMNP Saint-Nazaire (44)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Saint-Nazaire.
Quelle rentabilité LMNP à Saint-Nazaire en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,8 %
Net au réel (studio)
6,5 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Saint-Nazaire. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Saint-Nazaire (44)
3 060 €
Prix médian / m²
19 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 151
Transactions / an
LMNP à Saint-Nazaire : analyse
Saint-Nazaire (44), en région Pays de la Loire, affiche un prix moyen de 3 894 euros/m² (-1,6% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 19 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Saint-Nazaire
T2 45 m² — Saint-Nazaire
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Saint-Nazaire
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Saint-Nazaire :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 844 € | 5 844 € | 10 512 € | 10 512 € |
| Abattement / Charges | -2 922 € | -1 461 € | -5 256 € | -2 628 € |
| Amortissement | — | -2 295 € | — | -4 131 € |
| Base imposable | 2 922 € | 2 088 € | 5 256 € | 3 753 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 877 € | 626 € | 1 577 € | 1 126 € |
| Rendement net fiscal | 6,5% | 6,8% | 6,5% | 6,8% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 251 euros/an d'impôt pour un studio et 451 euros/an pour un T2 à Saint-Nazaire.
Pourquoi investir en meublé à Saint-Nazaire
Saint-Nazaire offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 894 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 74 568 habitants.
L'avantage du meublé à Saint-Nazaire réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-1,6% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Saint-Nazaire est proche de 4 départements : Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire, Vendée. Avec un prix médian de 3 060 euros/m², le marché à Saint-Nazaire se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Saint-Nazaire
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Saint-Nazaire ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Saint-Nazaire ?
Saint-Nazaire est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Saint-Nazaire ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Nazaire en 2026
La ville de Saint-Nazaire affiche un prix de vente médian de 3 060 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 894 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,6 %). Avec 74 568 habitants, la ville présente une densité de 1 485 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 151 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Loire-Atlantique), et 25 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Nazaire
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 138 €/m² contre 3 577 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 183 600 €, soit une mensualité de 890 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 543 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 306 000 €, avec une mensualité de 1 483 € (salaire requis : 4 237 € net/mois).
Les prix à Saint-Nazaire sont 25 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Morbihan, Ille-et-Vilaine, Maine-et-Loire affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Saint-Nazaire | 3 060 € | -1,6 % | 74 568 |
| Morbihan | 2 706 € | -2 % | 783 390 |
| Ille-et-Vilaine | 2 723 € | -3,6 % | 1 120 666 |
| Maine-et-Loire | 2 240 € | -2,2 % | 833 776 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Nazaire
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 060 €) est inférieur au prix moyen (3 894 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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