LMNP Dijon (21)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Dijon.
Quelle rentabilité LMNP à Dijon en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,4 %
Net au réel (studio)
6,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Dijon. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Dijon (21)
2 769 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
3 204
Transactions / an
LMNP à Dijon : analyse
Dijon (21), en région Bourgogne-Franche-Comté, affiche un prix moyen de 3 262 euros/m² (-4,6% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Dijon
T2 45 m² — Dijon
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Dijon
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Dijon :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 896 € | 4 896 € | 8 808 € | 8 808 € |
| Abattement / Charges | -2 448 € | -1 224 € | -4 404 € | -2 202 € |
| Amortissement | — | -2 077 € | — | -3 738 € |
| Base imposable | 2 448 € | 1 595 € | 4 404 € | 2 868 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 734 € | 479 € | 1 321 € | 860 € |
| Rendement net fiscal | 6,0% | 6,4% | 6,0% | 6,4% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 255 euros/an d'impôt pour un studio et 461 euros/an pour un T2 à Dijon.
Pourquoi investir en meublé à Dijon
Dijon offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 262 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière dans le département Côte-d'Or, notamment autour de Dijon, portée par une population de 161 830 habitants.
L'avantage du meublé à Dijon réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-4,6% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Dijon est proche de 5 départements : Yonne, Nièvre, Saône-et-Loire, Jura, Haute-Saône. Avec un prix médian de 2 769 euros/m², le marché à Dijon se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Dijon
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Dijon ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Dijon ?
Qu'en est-il de la zone tendue à Dijon pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Dijon ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Dijon en 2026
La ville de Dijon affiche un prix de vente médian de 2 769 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 262 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4,6 %). Avec 161 830 habitants, la ville présente une densité de 3 881 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 3 204 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Côte-d'Or), et 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Dijon
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 227 €/m² contre 3 537 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 166 140 €, soit une mensualité de 805 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 300 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 276 900 €, avec une mensualité de 1 342 € (salaire requis : 3 834 € net/mois).
Les prix à Dijon sont 13 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Yonne, Nièvre, Saône-et-Loire affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Dijon | 2 769 € | -4,6 % | 161 830 |
| Yonne | 1 518 € | -3,1 % | 332 267 |
| Nièvre | 1 146 € | -1,8 % | 201 417 |
| Saône-et-Loire | 1 600 € | -1,5 % | 550 310 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Dijon
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 769 €) est inférieur au prix moyen (3 262 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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