LMNP Beaune (21)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Beaune.
Quelle rentabilité LMNP à Beaune en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,3 %
Net au réel (studio)
4,9 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Beaune. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Beaune (21)
2 759 €
Prix médian / m²
18 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
383
Transactions / an
LMNP en Beaune : analyse
Beaune (21), en région Bourgogne-Franche-Comté, affiche un prix moyen de 3 687 euros/m² (-4% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 18 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Beaune
T2 45 m² — Beaune
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Beaune
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Beaune :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 532 € | 5 532 € | 9 960 € | 9 960 € |
| Abattement / Charges | -2 766 € | -1 383 € | -4 980 € | -2 490 € |
| Amortissement | — | -2 895 € | — | -5 211 € |
| Base imposable | 2 766 € | 1 254 € | 4 980 € | 2 259 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 830 € | 376 € | 1 494 € | 678 € |
| Rendement net fiscal | 4,9% | 5,3% | 4,9% | 5,3% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 454 euros/an d'impôt pour un studio et 816 euros/an pour un T2 à Beaune.
Pourquoi investir en meublé à Beaune
Beaune offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 687 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 20 352 habitants.
L'avantage du meublé à Beaune réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-4% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Beaune est proche de 5 départements : Côte-d'Or, Yonne, Nièvre, Saône-et-Loire, Jura. Le marché locatif à Beaune présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Beaune
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Beaune ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Beaune ?
Beaune est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Beaune ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Beaune en 2026
La ville de Beaune affiche un prix de vente médian de 2 759 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 687 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-4 %). Avec 20 352 habitants, la ville présente une densité de 653 hab/km², un territoire dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 383 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 15 % plus cher que la médiane du département (Côte-d'Or), et 13 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Beaune
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 860 €/m² contre 3 435 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 165 540 €, soit une mensualité de 802 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 291 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 275 900 €, avec une mensualité de 1 337 € (salaire requis : 3 820 € net/mois).
Les prix à Beaune sont 13 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Côte-d'Or, Yonne, Nièvre affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Beaune | 2 759 € | -4 % | 20 352 |
| Côte-d'Or | 2 400 € | -4 % | 540 100 |
| Yonne | 1 518 € | -3,1 % | 332 267 |
| Nièvre | 1 146 € | -1,8 % | 201 417 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Beaune
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 759 €) est inférieur au prix moyen (3 687 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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