LMNP Nièvre (58)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans le Nièvre.
Quelle rentabilité LMNP dans le Nièvre en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
3,7 %
Net au réel (studio)
3,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans le Nièvre. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Nièvre (58)
1 146 €
Prix médian / m²
8 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
4 303
Transactions / an
LMNP en Nièvre : analyse
Le département Nièvre (58), en région Bourgogne-Franche-Comté, affiche un prix moyen de 1 624 euros/m² (-1,8% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 8 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Nièvre
T2 45 m² — Nièvre
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Nièvre
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans le Nièvre :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 2 436 € | 2 436 € | 4 380 € | 4 380 € |
| Abattement / Charges | -1 218 € | -609 € | -2 190 € | -1 095 € |
| Amortissement | — | -1 987 € | — | -3 576 € |
| Base imposable | 1 218 € | 0 € | 2 190 € | 0 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 365 € | 0 € | 657 € | 0 € |
| Rendement net fiscal | 3,1% | 3,7% | 3,1% | 3,7% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 365 euros/an d'impôt pour un studio et 657 euros/an pour un T2 dans le Nièvre.
Pourquoi investir en meublé dans le Nièvre
Le Nièvre bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à Nevers et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 1 624 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Nièvre combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (30 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Bourgogne-Franche-Comté renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Nièvre est voisin de 5 départements : Nièvre, Yonne, Côte-d'Or, Saône-et-Loire, Allier. Le marché locatif dans le Nièvre est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Nièvre
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans le Nièvre ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans le Nièvre ?
Le Nièvre est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans le Nièvre ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Nièvre en 2026
Le département Nièvre (58) affiche un prix de vente médian de 1 146 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 624 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,8 %). Avec ses 201 417 habitants répartis sur 6 817 km², le département présente une densité de 30 hab/km², un territoire peu dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 4 303 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 53 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Nièvre
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 649 €/m² contre 1 274 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 68 760 €, soit une mensualité de 333 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 951 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 114 600 €, avec une mensualité de 555 € (salaire requis : 1 586 € net/mois).
Les prix en Nièvre sont 53 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Yonne, Côte-d'Or affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Nièvre | 1 146 € | -1,8 % | 201 417 |
| Nièvre | 1 146 € | -1,8 % | 201 417 |
| Yonne | 1 518 € | -3,1 % | 332 267 |
| Côte-d'Or | 2 400 € | -4 % | 540 100 |
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Principales villes en Nièvre
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Nièvre
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 146 €) est inférieur au prix moyen (1 624 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 309 communes, dont les principales sont Nevers.
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