LMNP Nièvre (58)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans la Nièvre.
Quelle rentabilité LMNP dans la Nièvre en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
7,5 %
Net au réel (studio)
7,2 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans la Nièvre. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Nièvre (58)
1 146 €
Prix médian / m²
8 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
4 303
Transactions / an
LMNP dans la Nièvre : analyse
Le département Nièvre (58), en région Bourgogne-Franche-Comté, affiche un prix moyen de 1 624 euros/m² (-1,8% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 8 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Nièvre
T2 45 m² — Nièvre
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Nièvre
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans la Nièvre :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 2 436 € | 2 436 € | 4 380 € | 4 380 € |
| Abattement / Charges | -1 218 € | -609 € | -2 190 € | -1 095 € |
| Amortissement | — | -860 € | — | -1 547 € |
| Base imposable | 1 218 € | 967 € | 2 190 € | 1 738 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 365 € | 290 € | 657 € | 521 € |
| Rendement net fiscal | 7,2% | 7,5% | 7,2% | 7,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 75 euros/an d'impôt pour un studio et 136 euros/an pour un T2 dans la Nièvre.
Pourquoi investir en meublé dans la Nièvre
Le Nièvre, avec un prix médian de $1 146 euros/m² ($$-1,8 % sur un an) et $4 303 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Nevers et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 1 624 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Nièvre combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (30 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Bourgogne-Franche-Comté renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Nièvre est voisin de 5 départements : Yonne, Côte-d'Or, Saône-et-Loire, Allier, Cher. Avec un prix médian de 1 146 euros/m², comparez les rendements dans la Nièvre avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Nièvre
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans la Nièvre ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans la Nièvre ?
Le Nièvre est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans la Nièvre ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Nièvre en 2026
Le département Nièvre (58) affiche un prix de vente médian de 1 146 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 1 624 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,8 %). Avec ses 201 417 habitants répartis sur 6 817 km², le département présente une densité de 30 hab/km², un territoire peu dense.
Le marché immobilier enregistre environ 4 303 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 53 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Nièvre
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 649 €/m² contre 1 274 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 68 760 €, soit une mensualité de 333 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 951 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 114 600 €, avec une mensualité de 555 € (salaire requis : 1 586 € net/mois).
Les prix en Nièvre sont 53 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Yonne, Côte-d'Or, Saône-et-Loire affichent des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Nièvre | 1 146 € | -1,8 % | 201 417 |
| Yonne | 1 518 € | -3,1 % | 332 267 |
| Côte-d'Or | 2 400 € | -4 % | 540 100 |
| Saône-et-Loire | 1 600 € | -1,5 % | 550 310 |
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Principales villes en Nièvre
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Nièvre
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 146 €) est inférieur au prix moyen (1 624 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 309 communes, dont les principales sont Nevers.
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