LMNP Saint-Maur-des-Fossés (94)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Saint-Maur-des-Fossés.
Quelle rentabilité LMNP à Saint-Maur-des-Fossés en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,8 %
Net au réel (studio)
5,4 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Saint-Maur-des-Fossés. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Saint-Maur-des-Fossés (94)
5 981 €
Prix médian / m²
34 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 209
Transactions / an
LMNP en Saint-Maur-des-Fossés : analyse
Saint-Maur-des-Fossés (94), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 6 814 euros/m² (-5,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 34 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Saint-Maur-des-Fossés
T2 45 m² — Saint-Maur-des-Fossés
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Saint-Maur-des-Fossés
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Saint-Maur-des-Fossés :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 10 224 € | 10 224 € | 18 396 € | 18 396 € |
| Abattement / Charges | -5 112 € | -2 556 € | -9 198 € | -4 599 € |
| Amortissement | — | -4 822 € | — | -8 679 € |
| Base imposable | 5 112 € | 2 846 € | 9 198 € | 5 118 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 534 € | 854 € | 2 759 € | 1 535 € |
| Rendement net fiscal | 5,4% | 5,8% | 5,4% | 5,8% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 680 euros/an d'impôt pour un studio et 1 224 euros/an pour un T2 à Saint-Maur-des-Fossés.
Pourquoi investir en meublé à Saint-Maur-des-Fossés
Saint-Maur-des-Fossés bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 6 814 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Saint-Maur-des-Fossés combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (6803 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Île-de-France renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Saint-Maur-des-Fossés est proche de 5 départements : Val-de-Marne, Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne. Le marché locatif à Saint-Maur-des-Fossés est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Saint-Maur-des-Fossés
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Saint-Maur-des-Fossés ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Saint-Maur-des-Fossés ?
Saint-Maur-des-Fossés est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Saint-Maur-des-Fossés ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Maur-des-Fossés en 2026
La ville de Saint-Maur-des-Fossés affiche un prix de vente médian de 5 981 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 814 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,1 %). Avec 76 572 habitants, la ville présente une densité de 6 803 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 1 209 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 144 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Maur-des-Fossés
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 429 €/m² contre 7 672 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 358 860 €, soit une mensualité de 1 739 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 969 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 598 100 €, avec une mensualité de 2 899 € (salaire requis : 8 283 € net/mois).
Les prix à Saint-Maur-des-Fossés sont 144 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-de-Marne, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Saint-Maur-des-Fossés | 5 981 € | -5,1 % | 76 572 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Maur-des-Fossés
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 981 €) est inférieur au prix moyen (6 814 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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