Quel est le rendement locatif moyen en LMNP dans la Haute-Savoie ?

Le rendement brut estimé pour un investissement meublé dans la Haute-Savoie est d'environ 6,0% en 2026. Après fiscalité, le rendement net se situe entre 6,1% (micro-BIC) et 6,5% (régime réel) pour un studio de 25 m². Les meublés offrent un rendement supérieur de 20 à 25% par rapport à la location nue.

Quelle est la durée d'amortissement d'un bien LMNP dans la Haute-Savoie ?

En LMNP au régime réel, le bien immobilier s'amortit sur 25 à 40 ans pour le gros œuvre et 10 à 15 ans pour les composants (toiture, installations). Le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans. Dans le Haute-Savoie, pour un bien à 5 456 euros/m², l'amortissement annuel représente environ 3% du prix, soit 164 euros/m²/an déductibles des revenus locatifs.

Mis à jour juillet 2026

LMNP Haute-Savoie (74)

Q: Le Haute-Savoie est-il en zone tendue pour la location meublée ?

Le Haute-Savoie comprend plusieurs communes en zone tendue, notamment Annecy et Thonon-les-Bains. En zone tendue, l'encadrement des loyers peut s'appliquer et la taxe sur les logements vacants est majorée. Cependant, la demande locative forte garantit un bon taux d'occupation pour les meublés.

Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans la Haute-Savoie.

Quelle rentabilité LMNP dans la Haute-Savoie en 2026 ?

6,0 % de rendement brut meublé

6,5 %

Net au réel (studio)

6,1 %

Net micro-BIC (studio)

Calculer mon LMNP

Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans la Haute-Savoie. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.

Chiffres clés LMNP — Haute-Savoie (74)

4 541 €

Prix médian / m²

27 €

Loyer meublé / m² / mois

6,0%

Rendement brut

14 917

Transactions / an

LMNP dans la Haute-Savoie : analyse

Le département Haute-Savoie (74), en région Auvergne-Rhône-Alpes, affiche un prix moyen de 5 456 euros/m² (-2,2% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 27 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.

Studio 25 m² — Haute-Savoie

Prix d'acquisition 113 525 €

Loyer meublé mensuel 682 € / mois

Revenus locatifs annuels 8 184 € / an

Rendement brut 7,2 %

T2 45 m² — Haute-Savoie

Prix d'acquisition 204 345 €

Loyer meublé mensuel 1 228 € / mois

Revenus locatifs annuels 14 736 € / an

Rendement brut 7,2 %

Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Haute-Savoie

En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans la Haute-Savoie :

	Studio 25 m²		T2 45 m²
	Micro-BIC	Réel	Micro-BIC	Réel
Revenus locatifs	8 184 €	8 184 €	14 736 €	14 736 €
Abattement / Charges	-4 092 €	-2 046 €	-7 368 €	-3 684 €
Amortissement	—	-3 406 €	—	-6 130 €
Base imposable	4 092 €	2 732 €	7 368 €	4 922 €
Impôt estimé (TMI 30%)	1 228 €	820 €	2 210 €	1 477 €
Rendement net fiscal	6,1%	6,5%	6,1%	6,5%

* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 408 euros/an d'impôt pour un studio et 733 euros/an pour un T2 dans la Haute-Savoie.

Pourquoi investir en meublé dans la Haute-Savoie

Le Haute-Savoie, avec un prix médian de $4 541 euros/m² ($$-2,2 % sur un an) et $14 917 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment Annecy et Thonon-les-Bains, concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.

Avec un prix moyen de 5 456 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Haute-Savoie combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (196 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Auvergne-Rhône-Alpes renforcent la pertinence d'un investissement meublé.

LMNP : comparaison avec les départements voisins

Le Haute-Savoie est voisin de 2 départements : Savoie, Ain. Avec un prix médian de 4 541 euros/m², comparez les rendements dans la Haute-Savoie avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.

Savoie Ain

Questions fréquentes — LMNP Haute-Savoie

Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans la Haute-Savoie ?

Pour un investissement LMNP dans la Haute-Savoie, le régime réel simplifié est généralement plus avantageux. Pour un studio de 25 m² à 113 525 euros, vous économisez environ 408 euros d'impôt par an par rapport au micro-BIC grâce à l'amortissement. Le micro-BIC (50% d'abattement) est plus simple administrativement mais rarement optimal.

Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans la Haute-Savoie ?

Le rendement brut estimé pour un meublé dans la Haute-Savoie est de 6,0% en 2026. Après fiscalité au régime réel, le rendement net se situe autour de 6,5% pour un studio et 6,5% pour un T2. La location meublée offre un rendement 20 à 25% supérieur à la location nue.

Le Haute-Savoie est-il en zone tendue pour la location meublée ?

Avec un prix médian de 4 541 euros/m², l'encadrement des loyers peut s'appliquer dans les communes classées en zone tendue du Haute-Savoie : vérifiez les arrêtés préfectoraux pour votre commune.

Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans la Haute-Savoie ?

En LMNP au régime réel, l'amortissement se décompose : gros œuvre sur 25 à 40 ans, composants (toiture, installations) sur 10 à 15 ans, mobilier sur 5 à 10 ans. Pour un bien à 5 456 euros/m² dans la Haute-Savoie, l'amortissement annuel représente environ 164 euros/m²/an déductibles. Le terrain (environ 15-20% du prix) n'est pas amortissable.

Analyse locale

Le marché immobilier en Haute-Savoie en 2026

Le département Haute-Savoie (74) affiche un prix de vente médian de 4 541 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 456 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,2 %). Avec ses 861 158 habitants répartis sur 4 388 km², le département présente une densité de 196 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 14 917 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Concrètement, le m² s'y vend 85 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Haute-Savoie

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 477 €/m² contre 5 404 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 272 460 €, soit une mensualité de 1 321 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 774 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 454 100 €, avec une mensualité de 2 201 € (salaire requis : 6 289 € net/mois).

Les prix en Haute-Savoie sont 85 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Savoie, Ain affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Haute-Savoie	4 541 €	-2,2 %	861 158
Savoie	3 826 €	-1,4 %	448 226
Ain	2 675 €	-3,3 %	679 344

Explorer

Principales villes en Haute-Savoie

Annecy 132 117 hab.

5 273 €/m²

Thonon-les-Bains 37 928 hab.

3 911 €/m²

Annemasse 37 628 hab.

3 661 €/m²

Cluses 17 795 hab.

2 548 €/m²

Sallanches 17 319 hab.

3 933 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Haute-Savoie

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 40 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Haute-Savoie

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 541 €) est inférieur au prix moyen (5 456 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 279 communes, dont les principales sont Annecy, Thonon-les-Bains, Annemasse, Cluses.

Calculateurs liés

Simulateur LMNP

Simulation complète micro-BIC / réel

Rentabilité locative Haute-Savoie

Rendement brut et net détaillé

Frais de notaire Haute-Savoie

Calcul détaillé DMTO et émoluments

Taxe foncière Haute-Savoie

Estimation de la taxe foncière