LMNP Pau (64)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Pau.
Quelle rentabilité LMNP à Pau en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Pau. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Pau (64)
2 252 €
Prix médian / m²
15 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 900
Transactions / an
LMNP en Pau : analyse
Pau (64), en région Nouvelle-Aquitaine, affiche un prix moyen de 2 918 euros/m² (-2% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 15 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Pau
T2 45 m² — Pau
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Pau
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Pau :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 380 € | 4 380 € | 7 884 € | 7 884 € |
| Abattement / Charges | -2 190 € | -1 095 € | -3 942 € | -1 971 € |
| Amortissement | — | -2 212 € | — | -3 981 € |
| Base imposable | 2 190 € | 1 073 € | 3 942 € | 1 932 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 657 € | 322 € | 1 183 € | 580 € |
| Rendement net fiscal | 5,0% | 5,5% | 5,0% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 335 euros/an d'impôt pour un studio et 603 euros/an pour un T2 à Pau.
Pourquoi investir en meublé à Pau
Pau offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (2 918 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 80 441 habitants.
L'avantage du meublé à Pau réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-2% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Pau est proche de 4 départements : Pyrénées-Atlantiques, Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. Le marché locatif à Pau présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Pau
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Pau ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Pau ?
Pau est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Pau ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Pau en 2026
La ville de Pau affiche un prix de vente médian de 2 252 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 918 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2 %). Avec 80 441 habitants, la ville présente une densité de 2 554 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 1 900 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 20 % moins cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 8 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Pau
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 949 €/m² contre 2 705 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 135 120 €, soit une mensualité de 655 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 871 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 225 200 €, avec une mensualité de 1 091 € (salaire requis : 3 117 € net/mois).
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Pau | 2 252 € | -2 % | 80 441 |
| Pyrénées-Atlantiques | 2 818 € | -0,4 % | 706 564 |
| Landes | 2 740 € | -2,9 % | 433 570 |
| Gers | 1 695 € | -2,1 % | 192 645 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Pau
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 252 €) est inférieur au prix moyen (2 918 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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