LMNP Sens (89)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Sens.
Quelle rentabilité LMNP à Sens en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
4,8 %
Net au réel (studio)
4,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Sens. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Sens (89)
1 901 €
Prix médian / m²
15 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
389
Transactions / an
LMNP en Sens : analyse
Sens (89), en région Bourgogne-Franche-Comté, affiche un prix moyen de 3 055 euros/m² (-4,4% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 15 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Sens
T2 45 m² — Sens
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Sens
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Sens :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 584 € | 4 584 € | 8 244 € | 8 244 € |
| Abattement / Charges | -2 292 € | -1 146 € | -4 122 € | -2 061 € |
| Amortissement | — | -2 724 € | — | -4 903 € |
| Base imposable | 2 292 € | 714 € | 4 122 € | 1 280 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 688 € | 214 € | 1 237 € | 384 € |
| Rendement net fiscal | 4,3% | 4,8% | 4,3% | 4,8% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 474 euros/an d'impôt pour un studio et 853 euros/an pour un T2 à Sens.
Pourquoi investir en meublé à Sens
Sens offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 055 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 27 106 habitants.
L'avantage du meublé à Sens réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-4,4% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Sens est proche de 5 départements : Yonne, Seine-et-Marne, Loiret, Nièvre, Côte-d'Or. Le marché locatif à Sens présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Sens
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Sens ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Sens ?
Sens est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Sens ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Sens en 2026
La ville de Sens affiche un prix de vente médian de 1 901 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 055 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-4,4 %). Avec 27 106 habitants, la ville présente une densité de 1 241 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 389 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 25 % plus cher que la médiane du département (Yonne), et 22 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Sens
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 632 €/m² contre 1 864 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 114 060 €, soit une mensualité de 553 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 580 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 190 100 €, avec une mensualité de 921 € (salaire requis : 2 631 € net/mois).
Les prix à Sens sont 22 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Seine-et-Marne affiche des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Sens | 1 901 € | -4,4 % | 27 106 |
| Yonne | 1 518 € | -3,1 % | 332 267 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Loiret | 1 972 € | -3,5 % | 691 268 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Sens
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 901 €) est inférieur au prix moyen (3 055 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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