LMNP Besançon (25)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Besançon.
Quelle rentabilité LMNP à Besançon en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Besançon. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Besançon (25)
2 338 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 931
Transactions / an
LMNP en Besançon : analyse
Besançon (25), en région Bourgogne-Franche-Comté, affiche un prix moyen de 3 263 euros/m² (-12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Besançon
T2 45 m² — Besançon
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Besançon
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Besançon :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 896 € | 4 896 € | 8 808 € | 8 808 € |
| Abattement / Charges | -2 448 € | -1 224 € | -4 404 € | -2 202 € |
| Amortissement | — | -2 468 € | — | -4 442 € |
| Base imposable | 2 448 € | 1 204 € | 4 404 € | 2 164 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 734 € | 361 € | 1 321 € | 649 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,5% | 5,1% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 373 euros/an d'impôt pour un studio et 672 euros/an pour un T2 à Besançon.
Pourquoi investir en meublé à Besançon
Besançon offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 263 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 118 489 habitants.
L'avantage du meublé à Besançon réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-12% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Besançon est proche de 4 départements : Doubs, Jura, Haute-Saône, Territoire de Belfort. Le marché locatif à Besançon présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Besançon
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Besançon ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Besançon ?
Besançon est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Besançon ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Besançon en 2026
La ville de Besançon affiche un prix de vente médian de 2 338 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 263 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 118 489 habitants, la ville présente une densité de 1 819 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 1 931 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 8 % plus cher que la médiane du département (Doubs), et 4 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Besançon
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 290 €/m² contre 3 022 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 140 280 €, soit une mensualité de 680 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 943 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 233 800 €, avec une mensualité de 1 133 € (salaire requis : 3 237 € net/mois).
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Besançon | 2 338 € | en baisse | 118 489 |
| Doubs | 2 159 € | -9,7 % | 547 163 |
| Jura | 1 786 € | -1,6 % | 257 973 |
| Haute-Saône | 1 276 € | -5,3 % | 233 185 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Besançon
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 338 €) est inférieur au prix moyen (3 263 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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