LMNP Metz (57)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Metz.
Quelle rentabilité LMNP à Metz en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,4 %
Net au réel (studio)
5,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Metz. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Metz (57)
2 070 €
Prix médian / m²
12 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 796
Transactions / an
LMNP en Metz : analyse
Metz (57), en région Grand Est, affiche un prix moyen de 2 300 euros/m² (-1,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 12 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Metz
T2 45 m² — Metz
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Metz
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Metz :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 3 456 € | 3 456 € | 6 216 € | 6 216 € |
| Abattement / Charges | -1 728 € | -864 € | -3 108 € | -1 554 € |
| Amortissement | — | -1 767 € | — | -3 181 € |
| Base imposable | 1 728 € | 825 € | 3 108 € | 1 481 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 518 € | 248 € | 932 € | 444 € |
| Rendement net fiscal | 5,0% | 5,4% | 5,0% | 5,4% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 270 euros/an d'impôt pour un studio et 488 euros/an pour un T2 à Metz.
Pourquoi investir en meublé à Metz
Metz offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (2 300 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 122 572 habitants.
L'avantage du meublé à Metz réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-1,3% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Metz est proche de 3 départements : Moselle, Meurthe-et-Moselle, Bas-Rhin. Le marché locatif à Metz présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Metz
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Metz ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Metz ?
Metz est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Metz ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Metz en 2026
La ville de Metz affiche un prix de vente médian de 2 070 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 2 300 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,3 %). Avec 122 572 habitants, la ville présente une densité de 2 935 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 1 796 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Moselle), et 15 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Metz
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 356 €/m² contre 2 176 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 124 200 €, soit une mensualité de 602 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 720 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 207 000 €, avec une mensualité de 1 003 € (salaire requis : 2 866 € net/mois).
Les prix à Metz sont 15 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Bas-Rhin affiche des prix plus élevés.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Metz | 2 070 € | -1,3 % | 122 572 |
| Moselle | 1 755 € | +0 % | 1 051 309 |
| Meurthe-et-Moselle | 2 027 € | -3,6 % | 732 236 |
| Bas-Rhin | 2 520 € | +0 % | 1 163 810 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Metz
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 070 €) est inférieur au prix moyen (2 300 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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