LMNP Le Bouscat (33)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle au Bouscat.
Quelle rentabilité LMNP au Bouscat en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,2 %
Net au réel (studio)
5,8 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché au Bouscat. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Le Bouscat (33)
4 301 €
Prix médian / m²
24 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
355
Transactions / an
LMNP au Bouscat : analyse
Le Bouscat (33), en région Nouvelle-Aquitaine, affiche un prix moyen de 4 888 euros/m² (-8,8% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 24 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Le Bouscat
T2 45 m² — Le Bouscat
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Le Bouscat
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement au Bouscat :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 332 € | 7 332 € | 13 200 € | 13 200 € |
| Abattement / Charges | -3 666 € | -1 833 € | -6 600 € | -3 300 € |
| Amortissement | — | -3 226 € | — | -5 806 € |
| Base imposable | 3 666 € | 2 273 € | 6 600 € | 4 094 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 100 € | 682 € | 1 980 € | 1 228 € |
| Rendement net fiscal | 5,8% | 6,2% | 5,8% | 6,2% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 418 euros/an d'impôt pour un studio et 752 euros/an pour un T2 au Bouscat.
Pourquoi investir en meublé au Bouscat
Le Bouscat, avec un prix médian de $4 301 euros/m² ($$-8,8 % sur un an) et $355 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 4 888 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Le Bouscat combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (4751 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Nouvelle-Aquitaine renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Bouscat est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 4 301 euros/m², comparez les rendements au Bouscat avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Le Bouscat
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP au Bouscat ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé au Bouscat ?
Le Bouscat est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP au Bouscat ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Le Bouscat en 2026
La ville de Le Bouscat affiche un prix de vente médian de 4 301 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 888 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,8 %). Avec 25 081 habitants, la ville présente une densité de 4 751 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 355 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 26 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 76 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Le Bouscat
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 146 €/m² contre 5 677 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 258 060 €, soit une mensualité de 1 251 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 574 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 430 100 €, avec une mensualité de 2 085 € (salaire requis : 5 957 € net/mois).
Les prix à Le Bouscat sont 76 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Le Bouscat | 4 301 € | -8,8 % | 25 081 |
| Charente-Maritime | 2 827 € | -4,2 % | 672 279 |
| Dordogne | 1 779 € | -2,7 % | 417 614 |
| Lot-et-Garonne | 1 667 € | -2,6 % | 333 602 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Le Bouscat
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 301 €) est inférieur au prix moyen (4 888 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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