LMNP Gironde (33)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans le Gironde.
Quelle rentabilité LMNP dans le Gironde en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,0 %
Net au réel (studio)
4,5 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché dans le Gironde. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Gironde (33)
3 421 €
Prix médian / m²
20 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
22 936
Transactions / an
LMNP en Gironde : analyse
Le département Gironde (33), en région Nouvelle-Aquitaine, affiche un prix moyen de 4 079 euros/m² (-6,5% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 20 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Gironde
T2 45 m² — Gironde
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Gironde
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans le Gironde :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 6 120 € | 6 120 € | 11 016 € | 11 016 € |
| Abattement / Charges | -3 060 € | -1 530 € | -5 508 € | -2 754 € |
| Amortissement | — | -3 500 € | — | -6 300 € |
| Base imposable | 3 060 € | 1 090 € | 5 508 € | 1 962 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 918 € | 327 € | 1 652 € | 589 € |
| Rendement net fiscal | 4,5% | 5,0% | 4,5% | 5,0% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 591 euros/an d'impôt pour un studio et 1 063 euros/an pour un T2 dans le Gironde.
Pourquoi investir en meublé dans le Gironde
Le Gironde bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à Bordeaux et Mérignac, garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 4 079 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Gironde combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (169 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Nouvelle-Aquitaine renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Gironde est voisin de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Le marché locatif dans le Gironde est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Gironde
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans le Gironde ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans le Gironde ?
Le Gironde est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans le Gironde ?
Analyse locale
Le marché immobilier en Gironde en 2026
Le département Gironde (33) affiche un prix de vente médian de 3 421 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 079 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,5 %). Avec ses 1 690 493 habitants répartis sur 9 975 km², le département présente une densité de 169 hab/km², un territoire moyennement dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 22 936 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget en Gironde
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 667 €/m² contre 3 703 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 205 260 €, soit une mensualité de 995 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 843 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 342 100 €, avec une mensualité de 1 658 € (salaire requis : 4 737 € net/mois).
Les prix en Gironde sont 40 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Gironde | 3 421 € | -6,5 % | 1 690 493 |
| Gironde | 3 421 € | -6,5 % | 1 690 493 |
| Charente-Maritime | 2 827 € | -4,2 % | 672 279 |
| Dordogne | 1 779 € | -2,7 % | 417 614 |
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Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 57 communes couvertes du département.
Fiscalité
Fiscalité immobilière en Gironde
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 421 €) est inférieur au prix moyen (4 079 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 534 communes, dont les principales sont Bordeaux, Mérignac, Pessac, Talence.
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