LMNP Saint-Aubin-de-Médoc (33)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Saint-Aubin-de-Médoc.
Quelle rentabilité LMNP à Saint-Aubin-de-Médoc en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
4,8 %
Net au réel (studio)
4,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Saint-Aubin-de-Médoc. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Saint-Aubin-de-Médoc (33)
3 831 €
Prix médian / m²
20 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
60
Transactions / an
LMNP en Saint-Aubin-de-Médoc : analyse
Saint-Aubin-de-Médoc (33), en région Nouvelle-Aquitaine, affiche un prix moyen de 3 922 euros/m² (-8,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 20 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Saint-Aubin-de-Médoc
T2 45 m² — Saint-Aubin-de-Médoc
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Saint-Aubin-de-Médoc
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Saint-Aubin-de-Médoc :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 880 € | 5 880 € | 10 584 € | 10 584 € |
| Abattement / Charges | -2 940 € | -1 470 € | -5 292 € | -2 646 € |
| Amortissement | — | -3 483 € | — | -6 269 € |
| Base imposable | 2 940 € | 927 € | 5 292 € | 1 669 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 882 € | 278 € | 1 588 € | 501 € |
| Rendement net fiscal | 4,3% | 4,8% | 4,3% | 4,8% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 604 euros/an d'impôt pour un studio et 1 087 euros/an pour un T2 à Saint-Aubin-de-Médoc.
Pourquoi investir en meublé à Saint-Aubin-de-Médoc
Saint-Aubin-de-Médoc offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 922 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 7 769 habitants.
L'avantage du meublé à Saint-Aubin-de-Médoc réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-8,3% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Saint-Aubin-de-Médoc est proche de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Le marché locatif à Saint-Aubin-de-Médoc présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Saint-Aubin-de-Médoc
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Saint-Aubin-de-Médoc ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Saint-Aubin-de-Médoc ?
Saint-Aubin-de-Médoc est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Saint-Aubin-de-Médoc ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Aubin-de-Médoc en 2026
La ville de Saint-Aubin-de-Médoc affiche un prix de vente médian de 3 831 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 922 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 769 habitants, la ville présente une densité de 223 hab/km², un territoire moyennement dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 60 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 12 % plus cher que la médiane du département (Gironde), et 56 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Aubin-de-Médoc
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 644 €/m² contre 3 842 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 229 860 €, soit une mensualité de 1 114 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 183 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 383 100 €, avec une mensualité de 1 857 € (salaire requis : 5 306 € net/mois).
Les prix à Saint-Aubin-de-Médoc sont 56 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gironde, Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Saint-Aubin-de-Médoc | 3 831 € | en baisse | 7 769 |
| Gironde | 3 421 € | -6,5 % | 1 690 493 |
| Charente-Maritime | 2 827 € | -4,2 % | 672 279 |
| Dordogne | 1 779 € | -2,7 % | 417 614 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Aubin-de-Médoc
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 831 €) est inférieur au prix moyen (3 922 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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