LMNP Le Pian-Médoc (33)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle au Pian-Médoc.
Quelle rentabilité LMNP au Pian-Médoc en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché au Pian-Médoc. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Le Pian-Médoc (33)
3 278 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
58
Transactions / an
LMNP au Pian-Médoc : analyse
Le Pian-Médoc (33), en région Nouvelle-Aquitaine, affiche un prix moyen de 3 275 euros/m² (-7,9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Le Pian-Médoc
T2 45 m² — Le Pian-Médoc
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Le Pian-Médoc
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement au Pian-Médoc :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 908 € | 4 908 € | 8 844 € | 8 844 € |
| Abattement / Charges | -2 454 € | -1 227 € | -4 422 € | -2 211 € |
| Amortissement | — | -2 459 € | — | -4 425 € |
| Base imposable | 2 454 € | 1 222 € | 4 422 € | 2 208 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 736 € | 367 € | 1 327 € | 662 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,5% | 5,1% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 369 euros/an d'impôt pour un studio et 665 euros/an pour un T2 au Pian-Médoc.
Pourquoi investir en meublé au Pian-Médoc
Le Pian-Médoc offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 275 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 7 292 habitants.
L'avantage du meublé au Pian-Médoc réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-7,9% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Pian-Médoc est proche de 4 départements : Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Avec un prix médian de 3 278 euros/m², le marché au Pian-Médoc se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Le Pian-Médoc
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP au Pian-Médoc ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé au Pian-Médoc ?
Le Pian-Médoc est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP au Pian-Médoc ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Le Pian-Médoc en 2026
La ville de Le Pian-Médoc affiche un prix de vente médian de 3 278 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 275 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 7 292 habitants, la ville présente une densité de 242 hab/km², un territoire moyennement dense.
Le marché immobilier enregistre environ 58 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend 4 % moins cher que la médiane du département (Gironde), et 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Le Pian-Médoc
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 729 €/m² contre 3 267 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 196 680 €, soit une mensualité de 953 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 723 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 327 800 €, avec une mensualité de 1 589 € (salaire requis : 4 540 € net/mois).
Les prix à Le Pian-Médoc sont 34 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Le Pian-Médoc | 3 278 € | en baisse | 7 292 |
| Charente-Maritime | 2 827 € | -4,2 % | 672 279 |
| Dordogne | 1 779 € | -2,7 % | 417 614 |
| Lot-et-Garonne | 1 667 € | -2,6 % | 333 602 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Le Pian-Médoc
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 278 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.
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