LMNP Salles (33)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Salles.
Quelle rentabilité LMNP à Salles en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Salles. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Salles (33)
3 417 €
Prix médian / m²
17 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
115
Transactions / an
LMNP en Salles : analyse
Salles (33), en région Nouvelle-Aquitaine, affiche un prix moyen de 3 412 euros/m² (-12% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 17 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Salles
T2 45 m² — Salles
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Salles
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Salles :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 112 € | 5 112 € | 9 216 € | 9 216 € |
| Abattement / Charges | -2 556 € | -1 278 € | -4 608 € | -2 304 € |
| Amortissement | — | -2 568 € | — | -4 622 € |
| Base imposable | 2 556 € | 1 266 € | 4 608 € | 2 290 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 767 € | 380 € | 1 382 € | 687 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,5% | 5,1% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 387 euros/an d'impôt pour un studio et 695 euros/an pour un T2 à Salles.
Pourquoi investir en meublé à Salles
Salles offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 412 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 8 208 habitants.
L'avantage du meublé à Salles réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-12% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Salles est proche de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Le marché locatif à Salles présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Salles
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Salles ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Salles ?
Salles est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Salles ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Salles en 2026
La ville de Salles affiche un prix de vente médian de 3 417 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 412 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 8 208 habitants, la ville présente une densité de 59 hab/km², un territoire peu dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 115 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Gironde), et 40 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Salles
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 424 €/m² contre 3 411 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 205 020 €, soit une mensualité de 994 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 840 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 341 700 €, avec une mensualité de 1 656 € (salaire requis : 4 731 € net/mois).
Les prix à Salles sont 40 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Salles | 3 417 € | en baisse | 8 208 |
| Gironde | 3 421 € | -6,5 % | 1 690 493 |
| Charente-Maritime | 2 827 € | -4,2 % | 672 279 |
| Dordogne | 1 779 € | -2,7 % | 417 614 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Salles
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 417 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.
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