LMNP Saint-Louis (974)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Saint-Louis.
Quelle rentabilité LMNP à Saint-Louis en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
7,3 %
Net au réel (studio)
7,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Saint-Louis. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Saint-Louis (974)
2 614 €
Prix médian / m²
18 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
258
Transactions / an
LMNP à Saint-Louis : analyse
Saint-Louis (974), en région La Réunion, affiche un prix moyen de 3 619 euros/m² (+0,5% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 18 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Saint-Louis
T2 45 m² — Saint-Louis
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Saint-Louis
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Saint-Louis :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 424 € | 5 424 € | 9 768 € | 9 768 € |
| Abattement / Charges | -2 712 € | -1 356 € | -4 884 € | -2 442 € |
| Amortissement | — | -1 961 € | — | -3 529 € |
| Base imposable | 2 712 € | 2 107 € | 4 884 € | 3 797 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 814 € | 632 € | 1 465 € | 1 139 € |
| Rendement net fiscal | 7,1% | 7,3% | 7,1% | 7,3% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 182 euros/an d'impôt pour un studio et 326 euros/an pour un T2 à Saint-Louis.
Pourquoi investir en meublé à Saint-Louis
Saint-Louis offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 619 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 54 941 habitants.
L'avantage du meublé à Saint-Louis réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (+0,5% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
Questions fréquentes — LMNP Saint-Louis
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Saint-Louis ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Saint-Louis ?
Saint-Louis est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Saint-Louis ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Louis en 2026
La ville de Saint-Louis affiche un prix de vente médian de 2 614 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 619 €/m². Les prix sont stables sur un an (+0,5 %). Avec 54 941 habitants, la ville présente une densité de 553 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 258 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 10 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 7 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Louis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 247 €/m² contre 2 768 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 156 840 €, soit une mensualité de 760 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 171 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 261 400 €, avec une mensualité de 1 267 € (salaire requis : 3 620 € net/mois).
Les prix à Saint-Louis sont 7 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Louis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 614 €) est inférieur au prix moyen (3 619 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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