LMNP Vauréal (95)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Vauréal.
Quelle rentabilité LMNP à Vauréal en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,3 %
Net au réel (studio)
4,9 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Vauréal. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Vauréal (95)
3 564 €
Prix médian / m²
18 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
126
Transactions / an
LMNP en Vauréal : analyse
Vauréal (95), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 3 515 euros/m² (-4,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 18 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Vauréal
T2 45 m² — Vauréal
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Vauréal
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Vauréal :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 268 € | 5 268 € | 9 492 € | 9 492 € |
| Abattement / Charges | -2 634 € | -1 317 € | -4 746 € | -2 373 € |
| Amortissement | — | -2 758 € | — | -4 964 € |
| Base imposable | 2 634 € | 1 193 € | 4 746 € | 2 155 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 790 € | 358 € | 1 424 € | 647 € |
| Rendement net fiscal | 4,9% | 5,3% | 4,9% | 5,3% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 432 euros/an d'impôt pour un studio et 777 euros/an pour un T2 à Vauréal.
Pourquoi investir en meublé à Vauréal
Vauréal offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 515 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 16 079 habitants.
L'avantage du meublé à Vauréal réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-4,3% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Vauréal est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine. Le marché locatif à Vauréal présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Vauréal
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Vauréal ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Vauréal ?
Vauréal est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Vauréal ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Vauréal en 2026
La ville de Vauréal affiche un prix de vente médian de 3 564 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 515 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 16 079 habitants, la ville présente une densité de 4 295 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 126 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Val-d'Oise), et 46 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Vauréal
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 677 €/m² contre 3 397 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 213 840 €, soit une mensualité de 1 036 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 960 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 356 400 €, avec une mensualité de 1 727 € (salaire requis : 4 934 € net/mois).
Les prix à Vauréal sont 46 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Vauréal | 3 564 € | en baisse | 16 079 |
| Val-d'Oise | 3 538 € | -2,7 % | 1 281 653 |
| Oise | 2 300 € | -4 % | 829 899 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Vauréal
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 564 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.
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