LMNP Vienne (38)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Vienne.
Quelle rentabilité LMNP à Vienne en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
8,1 %
Net au réel (studio)
7,9 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Vienne. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Vienne (38)
2 822 €
Prix médian / m²
22 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
486
Transactions / an
LMNP à Vienne : analyse
Vienne (38), en région Auvergne-Rhône-Alpes, affiche un prix moyen de 4 370 euros/m² (+3,8% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 22 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Vienne
T2 45 m² — Vienne
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Vienne
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Vienne :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 6 552 € | 6 552 € | 11 796 € | 11 796 € |
| Abattement / Charges | -3 276 € | -1 638 € | -5 898 € | -2 949 € |
| Amortissement | — | -2 117 € | — | -3 810 € |
| Base imposable | 3 276 € | 2 797 € | 5 898 € | 5 037 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 983 € | 839 € | 1 769 € | 1 511 € |
| Rendement net fiscal | 7,9% | 8,1% | 7,9% | 8,1% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 144 euros/an d'impôt pour un studio et 258 euros/an pour un T2 à Vienne.
Pourquoi investir en meublé à Vienne
Vienne, avec un prix médian de $2 822 euros/m² ($+$3,8 % sur un an) et $486 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 4 370 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Vienne combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (1406 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Auvergne-Rhône-Alpes renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Vienne est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Savoie, Hautes-Alpes, Drôme. Avec un prix médian de 2 822 euros/m², comparez les rendements à Vienne avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Vienne
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Vienne ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Vienne ?
Vienne est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Vienne ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Vienne en 2026
La ville de Vienne affiche un prix de vente médian de 2 822 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 370 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en hausse sur un an (+3,8 %). Avec 31 778 habitants, la ville présente une densité de 1 406 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 486 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 3 % plus cher que la médiane du département (Isère), et 15 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Vienne
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 650 €/m² contre 3 355 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 169 320 €, soit une mensualité de 821 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 346 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 282 200 €, avec une mensualité de 1 368 € (salaire requis : 3 909 € net/mois).
Les prix à Vienne sont 15 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Vienne
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 822 €) est inférieur au prix moyen (4 370 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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