LMNP Viroflay (78)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Viroflay.
Quelle rentabilité LMNP à Viroflay en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,4 %
Net au réel (studio)
6,0 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Viroflay. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Viroflay (78)
5 912 €
Prix médian / m²
35 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
207
Transactions / an
LMNP à Viroflay : analyse
Viroflay (78), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 7 010 euros/m² (-1,2% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 35 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Viroflay
T2 45 m² — Viroflay
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Viroflay
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Viroflay :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 10 512 € | 10 512 € | 18 924 € | 18 924 € |
| Abattement / Charges | -5 256 € | -2 628 € | -9 462 € | -4 731 € |
| Amortissement | — | -4 434 € | — | -7 981 € |
| Base imposable | 5 256 € | 3 450 € | 9 462 € | 6 212 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 577 € | 1 035 € | 2 839 € | 1 864 € |
| Rendement net fiscal | 6,0% | 6,4% | 6,0% | 6,4% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 542 euros/an d'impôt pour un studio et 975 euros/an pour un T2 à Viroflay.
Pourquoi investir en meublé à Viroflay
Viroflay, avec un prix médian de $5 912 euros/m² ($$-1,2 % sur un an) et $207 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 7 010 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Viroflay combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (4955 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Île-de-France renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Viroflay est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Avec un prix médian de 5 912 euros/m², comparez les rendements à Viroflay avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Viroflay
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Viroflay ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Viroflay ?
Viroflay est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Viroflay ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Viroflay en 2026
La ville de Viroflay affiche un prix de vente médian de 5 912 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 010 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-1,2 %). Avec 17 237 habitants, la ville présente une densité de 4 955 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 207 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 49 % plus cher que la médiane du département (Yvelines), et 142 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Viroflay
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 579 €/m² contre 8 654 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 354 720 €, soit une mensualité de 1 719 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 911 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 591 200 €, avec une mensualité de 2 865 € (salaire requis : 8 186 € net/mois).
Les prix à Viroflay sont 142 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Val-d'Oise, Essonne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Viroflay | 5 912 € | -1,2 % | 17 237 |
| Val-d'Oise | 3 538 € | -2,7 % | 1 281 653 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
| Essonne | 3 245 € | -6,3 % | 1 338 485 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Viroflay
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 912 €) est inférieur au prix moyen (7 010 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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