LMNP Fresnes (94)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Fresnes.
Quelle rentabilité LMNP à Fresnes en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,0 %
Net au réel (studio)
5,6 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Fresnes. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Fresnes (94)
3 276 €
Prix médian / m²
20 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
238
Transactions / an
LMNP en Fresnes : analyse
Fresnes (94), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 3 995 euros/m² (-9,1% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 20 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Fresnes
T2 45 m² — Fresnes
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Fresnes
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Fresnes :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 988 € | 5 988 € | 10 788 € | 10 788 € |
| Abattement / Charges | -2 994 € | -1 497 € | -5 394 € | -2 697 € |
| Amortissement | — | -2 735 € | — | -4 922 € |
| Base imposable | 2 994 € | 1 756 € | 5 394 € | 3 169 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 898 € | 527 € | 1 618 € | 951 € |
| Rendement net fiscal | 5,6% | 6,0% | 5,6% | 6,0% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 371 euros/an d'impôt pour un studio et 667 euros/an pour un T2 à Fresnes.
Pourquoi investir en meublé à Fresnes
Fresnes offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 995 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 29 528 habitants.
L'avantage du meublé à Fresnes réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-9,1% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Fresnes est proche de 5 départements : Val-de-Marne, Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne. Le marché locatif à Fresnes présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Fresnes
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Fresnes ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Fresnes ?
Fresnes est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Fresnes ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Fresnes en 2026
La ville de Fresnes affiche un prix de vente médian de 3 276 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 995 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-9,1 %). Avec 29 528 habitants, la ville présente une densité de 8 314 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 238 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 36 % moins cher que la médiane du département (Val-de-Marne), et 34 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Fresnes
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 646 €/m² contre 6 726 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 196 560 €, soit une mensualité de 953 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 723 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 327 600 €, avec une mensualité de 1 588 € (salaire requis : 4 537 € net/mois).
Les prix à Fresnes sont 34 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Fresnes | 3 276 € | -9,1 % | 29 528 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Fresnes
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 276 €) est inférieur au prix moyen (3 995 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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