LMNP Saint-Denis (974)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Saint-Denis.
Quelle rentabilité LMNP à Saint-Denis en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
6,7 %
Net au réel (studio)
6,3 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Saint-Denis. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Saint-Denis (974)
2 745 €
Prix médian / m²
17 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 455
Transactions / an
LMNP à Saint-Denis : analyse
Saint-Denis (974), en région La Réunion, affiche un prix moyen de 3 417 euros/m² (+4,6% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 17 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Saint-Denis
T2 45 m² — Saint-Denis
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Saint-Denis
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Saint-Denis :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 124 € | 5 124 € | 9 228 € | 9 228 € |
| Abattement / Charges | -2 562 € | -1 281 € | -4 614 € | -2 307 € |
| Amortissement | — | -2 059 € | — | -3 706 € |
| Base imposable | 2 562 € | 1 784 € | 4 614 € | 3 215 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 769 € | 535 € | 1 384 € | 965 € |
| Rendement net fiscal | 6,3% | 6,7% | 6,4% | 6,7% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 234 euros/an d'impôt pour un studio et 419 euros/an pour un T2 à Saint-Denis.
Pourquoi investir en meublé à Saint-Denis
Saint-Denis offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 417 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière dans le département La Réunion, notamment autour de Saint-Denis, portée par une population de 155 634 habitants.
L'avantage du meublé à Saint-Denis réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (+4,6% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
Questions fréquentes — LMNP Saint-Denis
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Saint-Denis ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Saint-Denis ?
Qu'en est-il de la zone tendue à Saint-Denis pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Saint-Denis ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Saint-Denis en 2026
La ville de Saint-Denis affiche un prix de vente médian de 2 745 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 417 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+4,6 %). Avec 155 634 habitants, la ville présente une densité de 1 093 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 455 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 6 % moins cher que la médiane du département (La Réunion), et 12 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Saint-Denis
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 215 €/m² contre 4 119 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 164 700 €, soit une mensualité de 798 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 280 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 274 500 €, avec une mensualité de 1 330 € (salaire requis : 3 800 € net/mois).
Les prix à Saint-Denis sont 12 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Saint-Denis
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 745 €) est inférieur au prix moyen (3 417 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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