LMNP Cayenne (973)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Cayenne.
Quelle rentabilité LMNP à Cayenne en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
8,6 %
Net au réel (studio)
8,5 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Cayenne. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Cayenne (973)
2 848 €
Prix médian / m²
24 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
418
Transactions / an
LMNP à Cayenne : analyse
Cayenne (973), en région Guyane, affiche un prix moyen de 4 738 euros/m² (-0,5% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 24 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Cayenne
T2 45 m² — Cayenne
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Cayenne
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Cayenne :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 104 € | 7 104 € | 12 792 € | 12 792 € |
| Abattement / Charges | -3 552 € | -1 776 € | -6 396 € | -3 198 € |
| Amortissement | — | -2 136 € | — | -3 845 € |
| Base imposable | 3 552 € | 3 192 € | 6 396 € | 5 749 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 066 € | 958 € | 1 919 € | 1 725 € |
| Rendement net fiscal | 8,5% | 8,6% | 8,5% | 8,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 108 euros/an d'impôt pour un studio et 194 euros/an pour un T2 à Cayenne.
Pourquoi investir en meublé à Cayenne
Cayenne, avec un prix médian de $2 848 euros/m² ($$-0,5 % sur un an) et $418 transactions annuelles, se prête à une analyse LMNP au cas par cas : le rendement dépend du loyer réel et des charges, pas de la réputation du département. Les principales villes, notamment et , concentrent la demande de meublés : c'est là que le taux d'occupation se juge. Étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité sont le cœur de la demande de meublés, à mesurer selon la taille du bassin local.
Avec un prix moyen de 4 738 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Cayenne combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (2456 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Guyane renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
Questions fréquentes — LMNP Cayenne
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Cayenne ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Cayenne ?
Cayenne est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Cayenne ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Cayenne en 2026
La ville de Cayenne affiche un prix de vente médian de 2 848 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (4 738 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont stables sur un an (-0,5 %). Avec 62 675 habitants, la ville présente une densité de 2 456 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 418 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 5 % moins cher que la médiane du département (Guyane), et 16 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Cayenne
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 390 €/m² contre 3 061 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 170 880 €, soit une mensualité de 828 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 366 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 284 800 €, avec une mensualité de 1 380 € (salaire requis : 3 943 € net/mois).
Les prix à Cayenne sont 16 % au-dessus de la moyenne nationale.
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Cayenne
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 848 €) est inférieur au prix moyen (4 738 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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