LMNP Bourges (18)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Bourges.
Quelle rentabilité LMNP à Bourges en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
8,3 %
Net au réel (studio)
8,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Bourges. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Bourges (18)
1 755 €
Prix médian / m²
14 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
1 191
Transactions / an
LMNP à Bourges : analyse
Bourges (18), en région Centre-Val de Loire, affiche un prix moyen de 2 790 euros/m² (-3,9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 14 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Bourges
T2 45 m² — Bourges
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Bourges
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Bourges :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 188 € | 4 188 € | 7 536 € | 7 536 € |
| Abattement / Charges | -2 094 € | -1 047 € | -3 768 € | -1 884 € |
| Amortissement | — | -1 316 € | — | -2 369 € |
| Base imposable | 2 094 € | 1 825 € | 3 768 € | 3 283 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 628 € | 548 € | 1 130 € | 985 € |
| Rendement net fiscal | 8,1% | 8,3% | 8,1% | 8,3% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 80 euros/an d'impôt pour un studio et 145 euros/an pour un T2 à Bourges.
Pourquoi investir en meublé à Bourges
Bourges offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (2 790 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 64 186 habitants.
L'avantage du meublé à Bourges réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-3,9% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Bourges est proche de 5 départements : Nièvre, Allier, Creuse, Indre, Loir-et-Cher. Avec un prix médian de 1 755 euros/m², le marché à Bourges se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Bourges
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Bourges ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Bourges ?
Bourges est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Bourges ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Bourges en 2026
La ville de Bourges affiche un prix de vente médian de 1 755 €/m² (ventes notariales), inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (2 790 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. Les prix sont en baisse sur un an (-3,9 %). Avec 64 186 habitants, la ville présente une densité de 935 hab/km², un territoire dense.
Le marché immobilier enregistre environ 1 191 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 35 % plus cher que la médiane du département (Cher), et 28 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Bourges
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 109 €/m² contre 2 416 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 105 300 €, soit une mensualité de 510 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 457 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 175 500 €, avec une mensualité de 851 € (salaire requis : 2 431 € net/mois).
Les prix à Bourges sont 28 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
Explorer
Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Bourges
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 755 €) est inférieur au prix moyen (2 790 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
Articles liés
Fiscalité Airbnb 2026 : micro BIC, abattements,…
Guide complet de la fiscalité Airbnb en 2026. Réforme mic…
Colocation investissement : pourquoi le rendeme…
Investir en colocation en 2026 permet d'obtenir un rendem…
Fiscalité de l investissement locatif en 2026 :…
Comparatif fiscalité investissement locatif 2026 : micro-…
LMNP au réel : comment fonctionne l amortisseme…
LMNP amortissement réel expliqué avec un cas chiffré comp…
LMNP 2026 : micro-BIC, régime réel et amortisse…
Fiscalité du LMNP en 2026. Comparaison micro-BIC vs réel,…
LMNP à Bordeaux 2026 : rendement, TF record et …
LMNP Bordeaux 2026 : rendement 4-5,3 %, taxe foncière 43,…