LMNP Aubigny-sur-Nère (18)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Aubigny-sur-Nère.
Quelle rentabilité LMNP à Aubigny-sur-Nère en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
2,0 %
Net au réel (studio)
1,7 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Aubigny-sur-Nère. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Aubigny-sur-Nère (18)
1 434 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
101
Transactions / an
LMNP en Aubigny-sur-Nère : analyse
Aubigny-sur-Nère (18), en région Centre-Val de Loire, affiche un prix moyen de 3 168 euros/m² (+1,9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Aubigny-sur-Nère
T2 45 m² — Aubigny-sur-Nère
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Aubigny-sur-Nère
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Aubigny-sur-Nère :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 752 € | 4 752 € | 8 556 € | 8 556 € |
| Abattement / Charges | -2 376 € | -1 188 € | -4 278 € | -2 139 € |
| Amortissement | — | -7 151 € | — | -12 871 € |
| Base imposable | 2 376 € | 0 € | 4 278 € | 0 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 713 € | 0 € | 1 283 € | 0 € |
| Rendement net fiscal | 1,7% | 2,0% | 1,7% | 2,0% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 713 euros/an d'impôt pour un studio et 1 283 euros/an pour un T2 à Aubigny-sur-Nère.
Pourquoi investir en meublé à Aubigny-sur-Nère
Aubigny-sur-Nère offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 168 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 5 451 habitants.
L'avantage du meublé à Aubigny-sur-Nère réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (+1,9% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Aubigny-sur-Nère est proche de 5 départements : Cher, Nièvre, Allier, Creuse, Indre. Le marché locatif à Aubigny-sur-Nère présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Aubigny-sur-Nère
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Aubigny-sur-Nère ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Aubigny-sur-Nère ?
Aubigny-sur-Nère est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Aubigny-sur-Nère ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Aubigny-sur-Nère en 2026
La ville de Aubigny-sur-Nère affiche un prix de vente médian de 1 434 €/m² (ventes notariales), nettement inférieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée (3 168 €/m²) est nettement plus élevée, tirée par des ventes atypiques : la médiane reflète mieux le marché courant. La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 451 habitants, la ville présente une densité de 88 hab/km², un territoire peu dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 101 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.
Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Cher), et 41 % moins cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Aubigny-sur-Nère
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 9 534 €/m² contre 1 497 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements (moyennes sensibles aux ventes atypiques sur ce territoire, à lire comme des ordres de grandeur). Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 86 040 €, soit une mensualité de 417 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 191 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 143 400 €, avec une mensualité de 695 € (salaire requis : 1 986 € net/mois).
Les prix à Aubigny-sur-Nère sont 41 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Aubigny-sur-Nère | 1 434 € | en hausse | 5 451 |
| Cher | 1 304 € | -2,2 % | 298 660 |
| Nièvre | 1 146 € | -1,8 % | 201 417 |
| Allier | 1 347 € | -2,3 % | 333 298 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Aubigny-sur-Nère
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 434 €) est inférieur au prix moyen (3 168 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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