LMNP Eybens (38)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Eybens.
Quelle rentabilité LMNP à Eybens en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,5 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Eybens. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Eybens (38)
3 138 €
Prix médian / m²
16 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
126
Transactions / an
LMNP à Eybens : analyse
Eybens (38), en région Auvergne-Rhône-Alpes, affiche un prix moyen de 3 122 euros/m² (-4,9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 16 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Eybens
T2 45 m² — Eybens
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Eybens
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Eybens :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 4 680 € | 4 680 € | 8 424 € | 8 424 € |
| Abattement / Charges | -2 340 € | -1 170 € | -4 212 € | -2 106 € |
| Amortissement | — | -2 354 € | — | -4 236 € |
| Base imposable | 2 340 € | 1 156 € | 4 212 € | 2 082 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 702 € | 347 € | 1 264 € | 625 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,5% | 5,1% | 5,5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 355 euros/an d'impôt pour un studio et 639 euros/an pour un T2 à Eybens.
Pourquoi investir en meublé à Eybens
Eybens offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 122 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 10 493 habitants.
L'avantage du meublé à Eybens réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-4,9% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Eybens est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Savoie, Hautes-Alpes, Drôme. Avec un prix médian de 3 138 euros/m², le marché à Eybens se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Eybens
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Eybens ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Eybens ?
Eybens est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Eybens ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Eybens en 2026
La ville d'Eybens affiche un prix de vente médian de 3 138 €/m² (ventes notariales), supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 122 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 10 493 habitants, la ville présente une densité de 2 316 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 126 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 14 % plus cher que la médiane du département (Isère), et 28 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Eybens
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 053 €/m² contre 3 379 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 188 280 €, soit une mensualité de 913 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 609 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 313 800 €, avec une mensualité de 1 521 € (salaire requis : 4 346 € net/mois).
Les prix à Eybens sont 28 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ain affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Eybens
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 138 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.
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