LMNP Lyon (69)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Lyon.
Quelle rentabilité LMNP à Lyon en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
5,6 %
Net au réel (studio)
5,1 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché à Lyon. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Lyon (69)
4 617 €
Prix médian / m²
26 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
7 000
Transactions / an
LMNP en Lyon : analyse
Lyon (69), en région Auvergne-Rhône-Alpes, affiche un prix moyen de 5 205 euros/m² (-7,9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 26 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Lyon
T2 45 m² — Lyon
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Lyon
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Lyon :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 7 812 € | 7 812 € | 14 052 € | 14 052 € |
| Abattement / Charges | -3 906 € | -1 953 € | -7 026 € | -3 513 € |
| Amortissement | — | -3 874 € | — | -6 973 € |
| Base imposable | 3 906 € | 1 985 € | 7 026 € | 3 566 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 172 € | 596 € | 2 108 € | 1 070 € |
| Rendement net fiscal | 5,1% | 5,6% | 5,1% | 5,6% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 576 euros/an d'impôt pour un studio et 1 038 euros/an pour un T2 à Lyon.
Pourquoi investir en meublé à Lyon
Lyon bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 5 205 euros/m² et un rendement brut de 6,0%, le Lyon combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (10845 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Auvergne-Rhône-Alpes renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Lyon est proche de 5 départements : Rhône, Ain, Isère, Loire, Saône-et-Loire. Le marché locatif à Lyon est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Lyon
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Lyon ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Lyon ?
Lyon est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Lyon ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Lyon en 2026
La ville de Lyon affiche un prix de vente médian de 4 617 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 205 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,9 %). Avec 519 127 habitants, la ville présente une densité de 10 845 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 7 000 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.
Concrètement, le m² s'y vend 20 % plus cher que la médiane du département (Rhône), et 89 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Lyon
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 165 €/m² contre 7 361 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 277 020 €, soit une mensualité de 1 343 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 837 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 461 700 €, avec une mensualité de 2 238 € (salaire requis : 6 394 € net/mois).
Les prix à Lyon sont 89 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Rhône, Ain, Isère affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Lyon | 4 617 € | -7,9 % | 519 127 |
| Rhône | 3 862 € | -6,8 % | 1 914 667 |
| Ain | 2 675 € | -3,3 % | 679 344 |
| Isère | 2 752 € | -4,7 % | 1 298 990 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Lyon
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 617 €) est inférieur au prix moyen (5 205 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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