LMNP Les Mureaux (78)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle aux Mureaux.
Quelle rentabilité LMNP aux Mureaux en 2026 ?
6,0 % de rendement brut meublé
7,4 %
Net au réel (studio)
7,2 %
Net micro-BIC (studio)
Rendement d'un studio meublé au prix du marché aux Mureaux. Le régime réel (amortissement) est souvent plus avantageux que le micro-BIC.
Chiffres clés LMNP — Les Mureaux (78)
2 581 €
Prix médian / m²
18 €
Loyer meublé / m² / mois
6,0%
Rendement brut
175
Transactions / an
LMNP aux Mureaux : analyse
Les Mureaux (78), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 3 628 euros/m² (+1,3% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 18 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6,0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Les Mureaux
T2 45 m² — Les Mureaux
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Les Mureaux
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement aux Mureaux :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 5 448 € | 5 448 € | 9 792 € | 9 792 € |
| Abattement / Charges | -2 724 € | -1 362 € | -4 896 € | -2 448 € |
| Amortissement | — | -1 936 € | — | -3 484 € |
| Base imposable | 2 724 € | 2 150 € | 4 896 € | 3 860 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 817 € | 645 € | 1 469 € | 1 158 € |
| Rendement net fiscal | 7,2% | 7,4% | 7,2% | 7,4% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 172 euros/an d'impôt pour un studio et 311 euros/an pour un T2 aux Mureaux.
Pourquoi investir en meublé aux Mureaux
Les Mureaux offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (3 628 euros/m²) et un rendement brut de 6,0%. La demande locative est régulière autour de , portée par une population de 34 632 habitants.
L'avantage du meublé aux Mureaux réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (+1,3% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Les Mureaux est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir, Eure. Avec un prix médian de 2 581 euros/m², le marché aux Mureaux se compare aux départements voisins pour trouver le meilleur rendement selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Les Mureaux
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP aux Mureaux ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé aux Mureaux ?
Les Mureaux est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP aux Mureaux ?
Analyse locale
Le marché immobilier à Les Mureaux en 2026
La ville de Les Mureaux affiche un prix de vente médian de 2 581 €/m² (ventes notariales), proche de la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 628 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 34 632 habitants, la ville présente une densité de 2 799 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 175 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 35 % moins cher que la médiane du département (Yvelines), et 5 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Les Mureaux
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 183 €/m² contre 2 835 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 154 860 €, soit une mensualité de 751 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 146 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 258 100 €, avec une mensualité de 1 251 € (salaire requis : 3 574 € net/mois).
Les prix à Les Mureaux sont 5 % au-dessus de la moyenne nationale.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Les Mureaux | 2 581 € | en hausse | 34 632 |
| Val-d'Oise | 3 538 € | -2,7 % | 1 281 653 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
| Essonne | 3 245 € | -6,3 % | 1 338 485 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Les Mureaux
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 581 €) est inférieur au prix moyen (3 628 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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