Mis à jour juillet 2026

SCI Biarritz (64) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Biarritz ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Biarritz dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 458 700 euros, le résultat net annuel est d'environ 8 811 euros en IR contre 16 479 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Biarritz ?

La création d'une SCI à Biarritz coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Biarritz ?

Investir via une SCI à Biarritz offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 8 865 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Biarritz en 2026 ?

8 811 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 773 €

de loyer mensuel estimé, bien à 458 700 €

4 587 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Biarritz (64)

8 865 €

Prix moyen / m²

8 640 €

Prix appart. / m²

1 773 €

Loyer estimé / mois

26 206

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Biarritz

Base de calcul : un 60 m² à 8 640 euros/m², soit 458 700 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 458 700 €

Loyer mensuel estimé 1 773 € / mois

Revenu locatif annuel 21 276 €

Taxe foncière (~1% valeur) 4 587 €

Résultat avant impôt 16 689 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 16 689 €

Impôt (TMI 30%) -5 007 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 871 €

Résultat net SCI IR 8 811 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 16 689 €

Amortissement du bien (30 ans) -15 290 €

Résultat imposable à l'IS 1 399 €

IS (15%) -210 €

Résultat net SCI IS 16 479 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Biarritz

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 458 700 euros : refaites le calcul sur son montant réel

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Biarritz : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Nouvelle-Aquitaine, Biarritz (64) compte environ 26 206 habitants pour un marché à 8 640 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 7 645 euros/m² (-6,2 % sur un an) et 695 transactions annuelles, une SCI à Biarritz se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Biarritz est proche de 3 départements : Landes, Gers, Hautes-Pyrénées. Avec un prix médian de 7 645 euros/m² (695 transactions par an), comparez le marché à Biarritz avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Landes Gers Hautes-Pyrénées

Questions fréquentes — SCI Biarritz

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Biarritz ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Biarritz (60 m², 458 700 euros), l'IS laisse 16 479 euros de résultat annuel contre 8 811 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Biarritz ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Biarritz via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 7 645 €/m² (soit 458 700 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 773 euros/mois, soit 21 276 euros/an. Après taxe foncière (4 587 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 8 811 euros/an en SCI IR ou 16 479 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Biarritz ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Biarritz en bref

Avec 26 206 habitants, Biarritz est la 25e commune la plus peuplée de la région Nouvelle-Aquitaine (sur 190 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 386e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 241 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Pyrénées-Atlantiques (chef-lieu : Pau), Biarritz évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Biarritz

Le prix de vente médian à Biarritz est de 7 645 €/m², pour une moyenne constatée de 8 865 €/m². Ce niveau place Biarritz au 32e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 212 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 212 %), et 171 % plus cher que celle de son département (2 818 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Gers (1 695 €/m²) et le plus onéreux Landes (2 740 €/m²).

Le marché local enregistre 695 transactions par an, soit 27 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 6,2 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (6,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 7 645 €/m² à environ 5 551 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 7 645 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 26 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 13 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 535 150 €.

Sur ce marché, à Biarritz, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Biarritz en 2026

La ville de Biarritz affiche un prix de vente médian de 7 645 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 8 865 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-6,2 %). Avec 26 206 habitants, la ville présente une densité de 2 241 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 695 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Concrètement, le m² s'y vend 171 % plus cher que la médiane du département (Pyrénées-Atlantiques), et 212 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Biarritz

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 8 640 €/m² contre 9 676 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 458 700 €, soit une mensualité de 2 223 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 6 351 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 764 500 €, avec une mensualité de 3 705 € (salaire requis : 10 586 € net/mois).

Les prix à Biarritz sont 212 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Landes, Gers, Hautes-Pyrénées affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Biarritz	7 645 €	-6,2 %	26 206
Landes	2 740 €	-2,9 %	433 570
Gers	1 695 €	-2,1 %	192 645
Hautes-Pyrénées	1 831 €	-2,3 %	231 349

Département

Voir les résultats pour Pyrénées-Atlantiques (64) 706 564 hab.

2 818 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Biarritz

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (7 645 €) est inférieur au prix moyen (8 865 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Biarritz

Simulez votre financement

Frais de notaire Biarritz

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Biarritz

Estimez votre taxe foncière