SCI à l'IR ou à l'IS en 2026 : fiscalité, plus-values et dividendes comparés
SCI IR vs IS 2026 : transparence fiscale, revenus fonciers + 17,2 % PS, déficit foncier 10 700 €, IS à 15/25 %, amortissement. Simulation appartement locatif Paris.
Un couple achète un T3 à Lyon (250 000 €) via une SCI pour le louer 1 000 €/mois. À l’IR : les 12 000 € de loyers annuels sont taxés au barème (TMI 30 % + 17,2 % PS = 47,2 %, soit ~5 660 €/an d’impôt). À l’IS : la SCI amortit le bien sur 30 ans (~6 700 €/an), ce qui réduit le résultat imposable à ~2 000 €, taxé à 15 % (300 €). L’économie annuelle est spectaculaire — mais le jour de la revente, l’IS se rattrape brutalement.
SCI à l’IR : la transparence fiscale
La SCI à l’IR est fiscalement transparente : elle ne paie pas d’impôt. Chaque associé déclare sa quote-part des revenus dans la catégorie des revenus fonciers.
| Paramètre | Valeur 2026 |
|---|---|
| Imposition | Barème progressif IR (0 à 45 %) |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % (revenus fonciers) |
| Déficit foncier imputable | 10 700 €/an sur le revenu global |
| Amortissement du bien | ❌ Interdit |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers (abattements 22/30 ans) |
Charges déductibles (régime réel)
| Charge | Déductible ? |
|---|---|
| Intérêts d’emprunt | ✅ Oui |
| Travaux d’entretien/réparation | ✅ Oui (génère du déficit foncier) |
| Taxe foncière | ✅ Oui |
| Frais de gestion (20 €/lot) | ✅ Oui |
| Assurance PNO | ✅ Oui |
| Amortissement | ❌ Non |
SCI à l’IS : l’opacité fiscale
La SCI à l’IS est opaque : elle paie l’impôt sur les sociétés sur son résultat. Les associés ne sont imposés que s’ils se versent des dividendes.
| Paramètre | Valeur 2026 |
|---|---|
| IS taux réduit (≤ 42 500 € de bénéfice) | 15 % |
| IS taux normal (au-delà) | 25 % |
| Amortissement du bien | ✅ Oui (hors terrain, ~30 ans) |
| Dividendes versés aux associés | PFU 31,4 % ou barème + abattement 40 % |
| Plus-value à la revente | Régime professionnel (pas d’abattement durée) |
L’amortissement : l’avantage majeur de l’IS
En SCI IS, le bien est amorti comptablement (hors terrain, estimé à 15-20 % de la valeur). Sur un bien à 250 000 € :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 250 000 € |
| Part terrain (non amortissable) | −50 000 € (20 %) |
| Base amortissable | 200 000 € |
| Amortissement annuel (30 ans) | 6 667 €/an |
Cet amortissement vient réduire le résultat imposable, souvent jusqu’à le rendre quasi nul pendant 15-20 ans.
Simulation comparative : T3 Lyon, loué 1 000 €/mois
| Hypothèses | |
|---|---|
| Loyers annuels | 12 000 € |
| Charges déductibles (taxe foncière, assurance, gestion) | −3 300 € |
| Intérêts d’emprunt | −2 700 € |
| Résultat avant amortissement | 6 000 € |
Phase de détention (par an)
| SCI IR (TMI 30 %) | SCI IS | |
|---|---|---|
| Résultat imposable | 6 000 € | 6 000 − 6 667 = 0 € (report déficit) |
| IR/IS | 6 000 × 47,2 % = 2 832 € | 0 € |
| PS | (inclus dans les 47,2 %) | — |
| Impôt annuel | 2 832 € | 0 € |
Phase de revente (après 15 ans, bien revendu 350 000 €)
| SCI IR | SCI IS | |
|---|---|---|
| Prix d’achat | 250 000 € | 250 000 € |
| Amortissements cumulés | — | 100 000 € |
| Valeur nette comptable | 250 000 € | 150 000 € |
| Plus-value brute | 100 000 € | 200 000 € |
| Abattement durée (15 ans) | IR : −60 %, PS : −16,5 % | Aucun |
| PV imposable IR | 40 000 € | — |
| PV imposable IS | — | 200 000 € |
| Impôt PV | 40 000 × 19 % + 83 500 × 17,2 % = 21 962 € | 42 500 × 15 % + 157 500 × 25 % = 45 750 € |
| + Distribution dividendes (IS) | — | 154 250 × 31,4 % = 48 435 € |
| Impôt total PV | ~22 000 € | ~94 185 € |
Bilan sur 15 ans
| SCI IR | SCI IS | |
|---|---|---|
| Impôt détention (15 ans) | 42 480 € | 0 € |
| Impôt revente | ~22 000 € | ~94 185 € |
| Total impôts | ~64 480 € | ~94 185 € |
L’IS permet de différer l’impôt, mais le rattrapage à la revente est massif. La SCI IS n’est avantageuse que si vous ne revendez jamais (transmission par donation des parts).
Quand choisir l’IR, quand choisir l’IS ?
| Critère | IR | IS |
|---|---|---|
| TMI ≤ 11 % | ✅ Optimal | ❌ Inutile |
| TMI 30 % + gros travaux | ✅ Déficit foncier | ⚠️ Possible |
| TMI 41-45 % + location longue durée | ⚠️ Lourd | ✅ Amortissement |
| Revente prévue < 22 ans | ✅ Abattements durée | ❌ Piège fiscal |
| Patrimoine transmis par donation | ⚠️ Standard | ✅ Purge PV |
| Location meublée (LMNP) | N/A (BIC) | ✅ Possible |
L’option IS est révocable dans les 5 premières années (loi de finances 2019)
Depuis la loi de finances pour 2019, l’option pour l’IS n’est plus définitivement irrévocable. Une SCI peut renoncer à l’IS dans les 5 exercices suivant l’option (art. 239-1 al. 5 CGI). La renonciation doit être notifiée avant la date limite du 1er acompte d’IS. Au-delà de 5 ans, l’option devient irrévocable. En cas de renonciation, les amortissements déduits sont réintégrés — rendant l’opération généralement non rentable.
Déficit foncier : l’atout de l’IR
En SCI IR, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration génèrent un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (art. 156-I-3° CGI). L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
| Exemple : 30 000 € de travaux | |
|---|---|
| Déficit foncier année 1 | −10 700 € (revenu global) |
| Report année 2 | −10 700 € (revenus fonciers) |
| Report année 3 | −8 600 € (revenus fonciers) |
| Économie d’impôt TMI 30 % | ~9 000 € |
Sources : art. 8 CGI (transparence SCI IR), art. 206-2 CGI (option IS), art. 39-1-2° CGI (amortissement IS), art. 156-I-3° CGI (déficit foncier), loi de finances 2026 (révocabilité IS).
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