IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous rend redevable
IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence principale, barème 0,5 à 1,5 %. Simulation T3 Paris + résidence secondaire. Stratégies pour passer sous le seuil.
Un T3 de 75 m² dans le 7e arrondissement vaut environ 950 000 €. Avec l’abattement de 30 % sur la résidence principale, sa valeur IFI tombe à 665 000 € — sous le seuil. Mais ajoutez un studio de 30 m² hérité dans le 18e (estimé à 220 000 €) et un parking loué (45 000 €) : le patrimoine net taxable atteint 930 000 € — toujours sous le seuil de 1,3 M€. Maintenant, si le T3 est dans le 6e à 1 200 000 € : valeur IFI après abattement = 840 000 € + 220 000 € + 45 000 € = 1 105 000 €. Toujours sous le seuil. C’est la puissance de l’abattement 30 %.
Mais sans résidence principale (investisseur pur, SCI, résidence à l’étranger), les 1,3 M€ sont vite atteints à Paris.
Seuil et barème IFI 2026 (art. 964 à 983 CGI)
| Tranche de patrimoine net | Taux | |---|---| | Jusqu’à 800 000 € | 0 % | | 800 001 à 1 300 000 € | 0,50 % | | 1 300 001 à 2 570 000 € | 0,70 % | | 2 570 001 à 5 000 000 € | 1,00 % | | 5 000 001 à 10 000 000 € | 1,25 % | | Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil d’assujettissement est de 1,3 M€, mais le barème commence à 800 000 € — si votre patrimoine dépasse 1,3 M€, vous êtes taxé dès 800 000 € (art. 977 CGI).
L’abattement 30 % résidence principale (art. 973 CGI)
C’est le levier principal pour les propriétaires parisiens. L’abattement s’applique sur la valeur vénale de la résidence principale occupée par le redevable :
| Valeur vénale RP | Après abattement 30 % | Valeur retenue IFI | |---|---|---| | 600 000 € | 420 000 € | 420 000 € | | 800 000 € | 560 000 € | 560 000 € | | 1 000 000 € | 700 000 € | 700 000 € | | 1 500 000 € | 1 050 000 € | 1 050 000 € | | 2 000 000 € | 1 400 000 € | 1 400 000 € |
Un Parisien dont la RP vaut 1,5 M€ n’est redevable que si son patrimoine immobilier hors RP dépasse 250 000 € (1 050 000 + 250 000 = 1 300 000 €). Un studio locatif suffit à franchir le seuil.
Simulation 1 : couple propriétaire, RP + investissement locatif
| Bien | Valeur | Valeur IFI | |---|---|---| | RP — T4 Paris 16e | 1 400 000 € | 980 000 € (−30 %) | | Studio locatif Paris 11e | 250 000 € | 250 000 € | | Parking loué Paris 15e | 40 000 € | 40 000 € | | Total brut | 1 690 000 € | | | Emprunt résiduel (RP) | −150 000 € | −150 000 € | | Patrimoine net taxable | | 1 120 000 € |
Résultat : patrimoine net < 1,3 M€ → pas d’IFI. L’emprunt résiduel et l’abattement 30 % sauvent ce foyer du seuil.
Et si l’emprunt est remboursé ?
| Sans emprunt | Patrimoine net | |---|---| | Même patrimoine, emprunt soldé | 1 270 000 € | | IFI | 0 € (sous le seuil de 1,3 M€) |
Juste sous le seuil. Mais un bien qui s’apprécie de 3 % en un an (+51 000 €) ferait basculer au-dessus.
Simulation 2 : investisseur sans RP à Paris
| Bien | Valeur IFI | |---|---| | T2 locatif Paris 10e | 380 000 € | | T3 locatif Paris 20e | 420 000 € | | Studio Boulogne-Billancourt | 260 000 € | | Parking × 2 Paris | 80 000 € | | Parts SCPI | 200 000 € | | Patrimoine net (pas d’emprunt) | 1 340 000 € |
| IFI | Calcul | |---|---| | 800 000 à 1 300 000 € → 0,50 % | 2 500 € | | 1 300 000 à 1 340 000 € → 0,70 % | 280 € | | IFI total | ~2 780 € |
Sans abattement 30 % (pas de RP déclarée), le seuil est franchi avec seulement 4 biens parisiens.
Simulation 3 : patrimoine parisien élevé
| Bien | Valeur IFI | |---|---| | RP — Haussmannien 120 m² Paris 8e | 1 680 000 € (→ 1 176 000 € après 30 %) | | Résidence secondaire Normandie | 450 000 € | | 2 studios locatifs Paris | 520 000 € | | Parts SCPI | 300 000 € | | Patrimoine net taxable | 2 446 000 € |
| Tranche | Montant | Taux | IFI | |---|---|---|---| | 800 000 à 1 300 000 | 500 000 € | 0,50 % | 2 500 € | | 1 300 000 à 2 446 000 | 1 146 000 € | 0,70 % | 8 022 € | | IFI total | | | ~10 522 € |
Pourquoi Paris est le département le plus touché
À Paris, le prix médian au m² est de ~9 500 € (notaires de Paris, 2026). Un appartement familial de 90 m² vaut donc ~855 000 € — et avec l’abattement 30 %, la valeur IFI de la seule RP atteint ~599 000 €. Il reste moins de 700 000 € de marge avant le seuil.
| Ville | Prix médian m² | RP 90 m² (valeur IFI après 30 %) | Marge avant seuil | |---|---|---|---| | Paris | 9 500 € | 599 000 € | 701 000 € | | Lyon | 4 200 € | 265 000 € | 1 035 000 € | | Bordeaux | 4 000 € | 252 000 € | 1 048 000 € | | Toulouse | 3 200 € | 202 000 € | 1 098 000 € |
Un Parisien qui possède sa RP + un seul studio locatif peut être redevable de l’IFI. À Toulouse, il faudrait posséder 4 à 5 biens en plus de la RP.
Stratégies légales pour réduire l’IFI
| Stratégie | Impact IFI | Condition | |---|---|---| | Emprunt : acheter à crédit | Réduit le patrimoine net | Dettes déductibles (art. 974 CGI) | | Démembrement : donner la nue-propriété | Seul l’usufruitier déclare | Donation-partage irrévocable | | SCPI en assurance-vie | Exclues de l’IFI | Uniquement contrats rachetables | | Biens professionnels | Exonérés (art. 975 CGI) | Usage professionnel effectif | | Don IFI | Réduction 75 % du don (max 50 000 €) | Don à fondation reconnue d’utilité publique |
Le don IFI : la réduction la plus efficace
L’art. 978 CGI permet de déduire 75 % d’un don à une fondation reconnue d’utilité publique, dans la limite de 50 000 € de réduction. Pour un IFI de 10 000 €, un don de 13 334 € suffit à l’annuler.
Sources : art. 964 à 983, 973, 974, 975, 977, 978 CGI, notaires de Paris — prix immobiliers 2026, BOI-PAT-IFI.
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