Mis à jour juillet 2026

SCI Gagny (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Gagny ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Gagny dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 224 700 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 434 euros en IR contre 8 261 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Gagny ?

La création d'une SCI à Gagny coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Gagny ?

Investir via une SCI à Gagny offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 433 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Gagny. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Gagny en 2026 ?

4 434 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

887 €

de loyer mensuel estimé, bien à 224 700 €

2 247 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Gagny (93)

4 433 €

Prix moyen / m²

4 691 €

Prix appart. / m²

887 €

Loyer estimé / mois

42 313

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Gagny

Bien retenu : 60 m² valorisés 224 700 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 224 700 €

Loyer mensuel estimé 887 € / mois

Revenu locatif annuel 10 644 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 247 €

Résultat avant impôt 8 397 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 397 €

Impôt (TMI 30%) -2 519 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 444 €

Résultat net SCI IR 4 434 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 397 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 490 €

Résultat imposable à l'IS 907 €

IS (15%) -136 €

Résultat net SCI IS 8 261 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Gagny

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Gagny : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Gagny (93), en région Île-de-France, compte environ 42 313 habitants. Au prix appartement de 4 691 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 224 700 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 3 745 euros/m² (-5,8 % sur un an) et 436 transactions annuelles, une SCI à Gagny se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Gagny est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 3 745 euros/m² (436 transactions par an), comparez le marché à Gagny avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Gagny

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Gagny ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 8 261 euros contre 4 434 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Gagny ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Gagny via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 745 €/m² (soit 224 700 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 887 euros/mois, soit 10 644 euros/an. Après taxe foncière (2 247 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 434 euros/an en SCI IR ou 8 261 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Gagny ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Gagny

Gagny compte 42 313 habitants, ce qui la place au 75e rang de la région Île-de-France par la population et au 215e rang national. Avec 6 075 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Seine-Saint-Denis, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Bobigny). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Gagny

La médiane des prix à Gagny s'établit à 3 745 €/m² (moyenne : 4 433 €/m²). Gagny se situe ainsi au 512e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 53 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 53 %), et 11 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 436 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,8 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (5,8 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 745 €/m² à environ 2 778 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 745 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 262 150 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 53 m² à Gagny contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Gagny en 2026

La ville de Gagny affiche un prix de vente médian de 3 745 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 433 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,8 %). Avec 42 313 habitants, la ville présente une densité de 6 075 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 436 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 11 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 53 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Gagny

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 691 €/m² contre 4 136 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 224 700 €, soit une mensualité de 1 089 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 111 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 374 500 €, avec une mensualité de 1 815 € (salaire requis : 5 186 € net/mois).

Les prix à Gagny sont 53 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Gagny	3 745 €	-5,8 %	42 313
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

3 673 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Gagny

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 745 €) est inférieur au prix moyen (4 433 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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