Mis à jour juillet 2026

SCI Aulnay-sous-Bois (93) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Aulnay-sous-Bois ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Aulnay-sous-Bois dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 220 380 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 533 euros en IR contre 8 398 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Aulnay-sous-Bois ?

La création d'une SCI à Aulnay-sous-Bois coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Aulnay-sous-Bois ?

Investir via une SCI à Aulnay-sous-Bois offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 4 497 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Aulnay-sous-Bois en 2026 ?

4 533 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

899 €

de loyer mensuel estimé, bien à 220 380 €

2 204 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Aulnay-sous-Bois (93)

4 497 €

Prix moyen / m²

4 611 €

Prix appart. / m²

899 €

Loyer estimé / mois

87 599

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Aulnay-sous-Bois

Base de calcul : un 60 m² à 4 611 euros/m², soit 220 380 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 220 380 €

Loyer mensuel estimé 899 € / mois

Revenu locatif annuel 10 788 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 204 €

Résultat avant impôt 8 584 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 8 584 €

Impôt (TMI 30%) -2 575 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 476 €

Résultat net SCI IR 4 533 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 8 584 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 346 €

Résultat imposable à l'IS 1 238 €

IS (15%) -186 €

Résultat net SCI IS 8 398 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Aulnay-sous-Bois

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 220 380 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Aulnay-sous-Bois : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Aulnay-sous-Bois (93) compte environ 87 599 habitants pour un marché à 4 611 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 3 673 euros/m² (-8,2 % sur un an) et 623 transactions annuelles, une SCI à Aulnay-sous-Bois se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Aulnay-sous-Bois est proche de 5 départements : Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 3 673 euros/m² (623 transactions par an), comparez le marché à Aulnay-sous-Bois avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Aulnay-sous-Bois

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Aulnay-sous-Bois ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Aulnay-sous-Bois (60 m², 220 380 euros), l'IS laisse 8 398 euros de résultat annuel contre 4 533 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Aulnay-sous-Bois ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Aulnay-sous-Bois via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 673 €/m² (soit 220 380 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 899 euros/mois, soit 10 788 euros/an. Après taxe foncière (2 204 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 533 euros/an en SCI IR ou 8 398 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Aulnay-sous-Bois ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Aulnay-sous-Bois en bref

Avec 87 599 habitants, Aulnay-sous-Bois est la 21e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 67e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 5 423 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Seine-Saint-Denis (chef-lieu : Bobigny), Aulnay-sous-Bois évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Aulnay-sous-Bois

Le prix de vente médian à Aulnay-sous-Bois est de 3 673 €/m², pour une moyenne constatée de 4 497 €/m². Ce niveau place Aulnay-sous-Bois au 73e rang des 160 communes de plus de 50 000 habitants du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 50 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 50 %), et 13 % moins cher que celle de son département (4 208 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 623 transactions par an, soit 7 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 8,2 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (8,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 673 €/m² à environ 2 395 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 673 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 54 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 257 110 €.

Sur ce marché, à Aulnay-sous-Bois, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Aulnay-sous-Bois en 2026

La ville d'Aulnay-sous-Bois affiche un prix de vente médian de 3 673 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 497 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-8,2 %). Avec 87 599 habitants, la ville présente une densité de 5 423 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 623 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 13 % moins cher que la médiane du département (Seine-Saint-Denis), et 50 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Aulnay-sous-Bois

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 611 €/m² contre 4 373 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 220 380 €, soit une mensualité de 1 068 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 051 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 367 300 €, avec une mensualité de 1 780 € (salaire requis : 5 086 € net/mois).

Les prix à Aulnay-sous-Bois sont 50 % au-dessus de la moyenne nationale.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Aulnay-sous-Bois	3 673 €	-8,2 %	87 599
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

Département

Voir les résultats pour Seine-Saint-Denis (93) 1 704 316 hab.

4 208 €/m²

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Autres villes de la région

Saint-Denis 149 077 hab.

4 138 €/m²

Montreuil 111 934 hab.

5 967 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 188 €/m²

Noisy-le-Grand 72 978 hab.

4 345 €/m²

Drancy 72 390 hab.

3 950 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Aulnay-sous-Bois

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 673 €) est inférieur au prix moyen (4 497 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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