Mis à jour juillet 2026

SCI Val-de-Marne (94) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans le Val-de-Marne ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS dans le Val-de-Marne dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 305 100 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 802 euros en IR contre 10 866 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI dans le Val-de-Marne ?

La création d'une SCI dans le Val-de-Marne coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans le Val-de-Marne ?

Investir via une SCI dans le Val-de-Marne offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 851 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI dans le Val-de-Marne en 2026 ?

5 802 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 170 €

de loyer mensuel estimé, bien à 305 100 €

3 051 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Val-de-Marne (94)

5 851 €

Prix moyen / m²

5 843 €

Prix appart. / m²

1 170 €

Loyer estimé / mois

1 426 929

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² dans le Val-de-Marne

Base de calcul : un 60 m² à 5 843 euros/m², soit 305 100 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 305 100 €

Loyer mensuel estimé 1 170 € / mois

Revenu locatif annuel 14 040 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 051 €

Résultat avant impôt 10 989 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 989 €

Impôt (TMI 30%) -3 297 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 890 €

Résultat net SCI IR 5 802 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 989 €

Amortissement du bien (30 ans) -10 170 €

Résultat imposable à l'IS 819 €

IS (15%) -123 €

Résultat net SCI IS 10 866 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI dans le Val-de-Marne

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 305 100 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI dans le Val-de-Marne : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Val-de-Marne (94) compte environ 1 426 929 habitants pour un marché à 5 843 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 5 085 euros/m² (-3 % sur un an) et 14 200 transactions annuelles, Val-de-Marne offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Le Val-de-Marne est voisin de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 5 085 euros/m² (14 200 transactions par an), le marché dans le Val-de-Marne se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Paris Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Essonne Seine-et-Marne

Questions fréquentes — SCI Val-de-Marne

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans le Val-de-Marne ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu dans le Val-de-Marne (60 m², 305 100 euros), l'IS laisse 10 866 euros de résultat annuel contre 5 802 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI dans le Val-de-Marne ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre dans le Val-de-Marne via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 5 085 €/m² (soit 305 100 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 170 euros/mois, soit 14 040 euros/an. Après taxe foncière (3 051 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 802 euros/an en SCI IR ou 10 866 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans le Val-de-Marne ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Val-de-Marne en bref

Le département Val-de-Marne (94) compte 1 426 929 habitants : c'est le 6e département de la région Île-de-France par la population et le 13e de France sur les 100 départements du site. Sa densité de 5 824 hab/km² sur 245 km² en fait un territoire très dense.

Avec 47 communes et un chef-lieu à Créteil, le département s'organise autour de pôles urbains dont les principaux sont Vitry-sur-Seine, Créteil, Champigny-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés.

Analyse locale

Le niveau des prix dans le Val-de-Marne

Le prix de vente médian dans le Val-de-Marne est de 5 085 €/m², pour une moyenne constatée de 5 851 €/m². Ce niveau place Val-de-Marne au 3e rang sur 100 départements, parmi les marchés les plus chers.

Le département affiche un prix 108 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 108 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 14 200 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 5 085 €/m² à environ 4 367 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 5 085 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 39 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 355 950 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 39 m² dans le Val-de-Marne contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier en Val-de-Marne en 2026

Le département Val-de-Marne (94) affiche un prix de vente médian de 5 085 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 851 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3 %). Avec ses 1 426 929 habitants répartis sur 245 km², le département présente une densité de 5 824 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 14 200 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 108 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Val-de-Marne

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 843 €/m² contre 5 879 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 305 100 €, soit une mensualité de 1 479 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 226 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 508 500 €, avec une mensualité de 2 465 € (salaire requis : 7 043 € net/mois).

Les prix en Val-de-Marne sont 108 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712

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Principales villes en Val-de-Marne

Vitry-sur-Seine 93 963 hab.

4 279 €/m²

Créteil 93 397 hab.

3 807 €/m²

Champigny-sur-Marne 78 072 hab.

4 123 €/m²

Saint-Maur-des-Fossés 76 572 hab.

5 981 €/m²

Ivry-sur-Seine 65 064 hab.

5 031 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Val-de-Marne

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 42 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Val-de-Marne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 085 €) est inférieur au prix moyen (5 851 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 47 communes, dont les principales sont Vitry-sur-Seine, Créteil, Champigny-sur-Marne, Saint-Maur-des-Fossés.

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