SCI Alfortville (94) : IR vs IS
Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Alfortville. Simulation fiscale et rentabilité locative.
Combien rapporte une SCI à Alfortville en 2026 ?
4 968 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 034 €
de loyer mensuel estimé, bien à 300 000 €
3 000 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Alfortville (94)
5 172 €
Prix moyen / m²
5 059 €
Prix appart. / m²
1 034 €
Loyer estimé / mois
45 531
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Alfortville
Bien retenu : 60 m² valorisés 300 000 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).
Frais de création d'une SCI à Alfortville
Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS
Simuler ma SCICréer une SCI à Alfortville : ce qu'il faut savoir
La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.
Alfortville (94), en région Île-de-France, compte environ 45 531 habitants. Au prix appartement de 5 059 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 300 000 euros.
L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.
Avec un prix médian de 5 000 euros/m² (-10,2 % sur un an) et 375 transactions annuelles, une SCI à Alfortville se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Alfortville est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne, Seine-et-Marne. Avec un prix médian de 5 000 euros/m² (375 transactions par an), comparez le marché à Alfortville avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Alfortville
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Alfortville ?
Combien coûte la création d'une SCI à Alfortville ?
Quelle rentabilité locative attendre à Alfortville via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Alfortville ?
Analyse locale
Repères sur Alfortville
Alfortville compte 45 531 habitants, ce qui la place au 69e rang de la région Île-de-France par la population et au 191e rang national. Avec 12 401 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Val-de-Marne, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Créteil). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix et comparaisons pour Alfortville
La médiane des prix à Alfortville s'établit à 5 000 €/m² (moyenne : 5 172 €/m²). Alfortville se situe ainsi au 176e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 104 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 104 %), et au même niveau que celle de son département (5 085 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Seine-et-Marne (3 130 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 375 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 10,2 %.
Analyse locale
À quoi correspond ce niveau de prix ?
Si le rythme des douze derniers mois (10,2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 5 000 €/m² à environ 2 920 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 5 000 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 40 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 350 000 €.
Sur ce marché, à Alfortville, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.
Analyse locale
Le marché immobilier à Alfortville en 2026
La ville d'Alfortville affiche un prix de vente médian de 5 000 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 172 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10,2 %). Avec 45 531 habitants, la ville présente une densité de 12 401 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 375 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Val-de-Marne), et 104 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Alfortville
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 059 €/m² contre 5 974 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 300 000 €, soit une mensualité de 1 454 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 154 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 500 000 €, avec une mensualité de 2 423 € (salaire requis : 6 923 € net/mois).
Les prix à Alfortville sont 104 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Alfortville | 5 000 € | -10,2 % | 45 531 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Hauts-de-Seine | 6 641 € | -5,9 % | 1 654 712 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Alfortville
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 000 €) est inférieur au prix moyen (5 172 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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