Mis à jour juillet 2026

SCI Hauts-de-Seine (92) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans les Hauts-de-Seine ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS dans les Hauts-de-Seine dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 398 460 euros, le résultat net annuel est d'environ 7 007 euros en IR contre 13 271 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI dans les Hauts-de-Seine ?

La création d'une SCI dans les Hauts-de-Seine coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans les Hauts-de-Seine ?

Investir via une SCI dans les Hauts-de-Seine offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 7 192 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels dans les Hauts-de-Seine. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI dans les Hauts-de-Seine en 2026 ?

7 007 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 438 €

de loyer mensuel estimé, bien à 398 460 €

3 985 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Hauts-de-Seine (92)

7 192 €

Prix moyen / m²

7 053 €

Prix appart. / m²

1 438 €

Loyer estimé / mois

1 654 712

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² dans les Hauts-de-Seine

Bien retenu : 60 m² valorisés 398 460 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 398 460 €

Loyer mensuel estimé 1 438 € / mois

Revenu locatif annuel 17 256 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 985 €

Résultat avant impôt 13 271 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 13 271 €

Impôt (TMI 30%) -3 981 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 283 €

Résultat net SCI IR 7 007 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 13 271 €

Amortissement du bien (30 ans) -13 282 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 13 271 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI dans les Hauts-de-Seine

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI dans les Hauts-de-Seine : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Le département Hauts-de-Seine (92), en région Île-de-France, compte environ 1 654 712 habitants autour de Boulogne-Billancourt, Nanterre, Asnières-sur-Seine, Colombes, Courbevoie, Rueil-Malmaison, Levallois-Perret et Issy-les-Moulineaux. Au prix appartement de 7 053 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 398 460 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 6 641 euros/m² (-5,9 % sur un an) et 17 406 transactions annuelles, une SCI dans les Hauts-de-Seine se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Le Hauts-de-Seine est voisin de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d'Oise. Avec un prix médian de 6 641 euros/m² (17 406 transactions par an), comparez le marché dans les Hauts-de-Seine avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines Val-d'Oise

Questions fréquentes — SCI Hauts-de-Seine

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS dans les Hauts-de-Seine ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 13 271 euros contre 7 007 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI dans les Hauts-de-Seine ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre dans les Hauts-de-Seine via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 6 641 €/m² (soit 398 460 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 438 euros/mois, soit 17 256 euros/an. Après taxe foncière (3 985 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 7 007 euros/an en SCI IR ou 13 271 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir dans les Hauts-de-Seine ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Le portrait chiffré : Hauts-de-Seine

Avec 1 654 712 habitants répartis sur 176 km², le département Hauts-de-Seine (92) se classe au 3e rang de la région Île-de-France et au 7e rang national en population. La densité y atteint 9 402 hab/km², un niveau très dense.

Le département compte 36 communes, avec Nanterre pour chef-lieu. Les principales villes sont Boulogne-Billancourt, Nanterre, Asnières-sur-Seine, Colombes….

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix dans les Hauts-de-Seine s'établit à 6 641 €/m² (moyenne : 7 192 €/m²). Hauts-de-Seine se situe ainsi au 2e rang des 100 départements, parmi les marchés les plus chers.

Le département affiche un prix 171 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 171 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Val-d'Oise (3 538 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 17 406 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 5,9 %.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Si le rythme des douze derniers mois (5,9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 6 641 €/m² à environ 4 900 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 6 641 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 30 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 15 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 464 870 €.

Sur ce marché, en Hauts-de-Seine, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier en Hauts-de-Seine en 2026

Le département Hauts-de-Seine (92) affiche un prix de vente médian de 6 641 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 192 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-5,9 %). Avec ses 1 654 712 habitants répartis sur 176 km², le département présente une densité de 9 402 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 17 406 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 171 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Hauts-de-Seine

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 053 €/m² contre 8 253 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 398 460 €, soit une mensualité de 1 931 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 517 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 664 100 €, avec une mensualité de 3 219 € (salaire requis : 9 197 € net/mois).

Les prix en Hauts-de-Seine sont 171 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Hauts-de-Seine	6 641 €	-5,9 %	1 654 712
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

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Principales villes en Hauts-de-Seine

Boulogne-Billancourt 119 019 hab.

8 251 €/m²

Nanterre 97 783 hab.

5 449 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 406 €/m²

Colombes 91 053 hab.

5 517 €/m²

Courbevoie 82 902 hab.

6 711 €/m²

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Hauts-de-Seine

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 35 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Hauts-de-Seine

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 641 €) est inférieur au prix moyen (7 192 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 36 communes, dont les principales sont Boulogne-Billancourt, Nanterre, Asnières-sur-Seine, Colombes.

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