Mis à jour juillet 2026

SCI Montrouge (92) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Montrouge ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Montrouge dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 433 320 euros, le résultat net annuel est d'environ 7 438 euros en IR contre 14 087 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Montrouge ?

La création d'une SCI à Montrouge coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Montrouge ?

Investir via une SCI à Montrouge offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 7 676 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Montrouge. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Montrouge en 2026 ?

7 438 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 535 €

de loyer mensuel estimé, bien à 433 320 €

4 333 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Montrouge (92)

7 676 €

Prix moyen / m²

7 519 €

Prix appart. / m²

1 535 €

Loyer estimé / mois

46 324

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Montrouge

Bien retenu : 60 m² valorisés 433 320 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 433 320 €

Loyer mensuel estimé 1 535 € / mois

Revenu locatif annuel 18 420 €

Taxe foncière (~1% valeur) 4 333 €

Résultat avant impôt 14 087 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 14 087 €

Impôt (TMI 30%) -4 226 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -2 423 €

Résultat net SCI IR 7 438 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 14 087 €

Amortissement du bien (30 ans) -14 444 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 14 087 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Montrouge

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

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Créer une SCI à Montrouge : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Montrouge (92), en région Île-de-France, compte environ 46 324 habitants. Au prix appartement de 7 519 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 433 320 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 7 222 euros/m² (-7,1 % sur un an) et 595 transactions annuelles, une SCI à Montrouge se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Montrouge est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d'Oise. Avec un prix médian de 7 222 euros/m² (595 transactions par an), comparez le marché à Montrouge avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Paris Seine-Saint-Denis Val-de-Marne Yvelines Val-d'Oise

Questions fréquentes — SCI Montrouge

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Montrouge ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 14 087 euros contre 7 438 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Montrouge ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Montrouge via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 7 222 €/m² (soit 433 320 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 535 euros/mois, soit 18 420 euros/an. Après taxe foncière (4 333 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 7 438 euros/an en SCI IR ou 14 087 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Montrouge ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Montrouge

Montrouge compte 46 324 habitants, ce qui la place au 65e rang de la région Île-de-France par la population et au 182e rang national. Avec 22 372 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Hauts-de-Seine, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Nanterre). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Montrouge

La médiane des prix à Montrouge s'établit à 7 222 €/m² (moyenne : 7 676 €/m²). Montrouge se situe ainsi au 36e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 195 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 195 %), et 9 % plus cher que celle de son département (6 641 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Val-d'Oise (3 538 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).

Le marché local enregistre 595 transactions par an, soit 13 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 7,1 %.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Si le rythme des douze derniers mois (7,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 7 222 €/m² à environ 4 997 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 7 222 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 28 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 14 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 505 540 €.

Ces niveaux de prix placent Montrouge parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Montrouge en 2026

La ville de Montrouge affiche un prix de vente médian de 7 222 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 7 676 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-7,1 %). Avec 46 324 habitants, la ville présente une densité de 22 372 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 595 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % plus cher que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 195 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Montrouge

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 7 519 €/m² contre 10 966 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 433 320 €, soit une mensualité de 2 100 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 6 000 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 722 200 €, avec une mensualité de 3 500 € (salaire requis : 10 000 € net/mois).

Les prix à Montrouge sont 195 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Montrouge	7 222 €	-7,1 %	46 324
Paris	9 683 €	-5,7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316
Val-de-Marne	5 085 €	-3 %	1 426 929

Département

Voir les résultats pour Hauts-de-Seine (92) 1 654 712 hab.

6 641 €/m²

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Autres villes de la région

Boulogne-Billancourt 119 019 hab.

8 251 €/m²

Nanterre 97 783 hab.

5 449 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 406 €/m²

Colombes 91 053 hab.

5 517 €/m²

Courbevoie 82 902 hab.

6 711 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Montrouge

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (7 222 €) est inférieur au prix moyen (7 676 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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