SCI Val-d'Oise (95) : IR vs IS

Analyse locale

Le département Val-d'Oise : repères locaux

Le département Val-d'Oise (95) compte 1 281 653 habitants : c'est le 8e département de la région Île-de-France par la population et le 16e de France sur les 100 départements du site. Sa densité de 1 029 hab/km² sur 1 246 km² en fait un territoire très dense.

Avec 183 communes et un chef-lieu à Pontoise, le département s'organise autour de pôles urbains dont les principaux sont Argenteuil, Cergy, Sarcelles, Garges-lès-Gonesse.

Analyse locale

Combien coûte le m² dans le Val-d'Oise ?

Le prix de vente médian dans le Val-d'Oise est de 3 538 €/m², pour une moyenne constatée de 4 304 €/m². Ce niveau place Val-d'Oise au 13e rang sur 100 départements, parmi les marchés les plus chers.

Le département affiche un prix 45 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 45 %). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 12 272 transactions par an, soit 10 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,7 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat dans le Val-d'Oise

Si le rythme des douze derniers mois (2,7 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 538 €/m² à environ 3 085 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 538 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 57 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 28 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 247 660 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 57 m² dans le Val-d'Oise contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier en Val-d'Oise en 2026

Le département Val-d'Oise (95) affiche un prix de vente médian de 3 538 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 304 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,7 %). Avec ses 1 281 653 habitants répartis sur 1 246 km², le département présente une densité de 1 029 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 12 272 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget en Val-d'Oise

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 542 €/m² contre 4 021 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 212 280 €, soit une mensualité de 1 029 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 940 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 353 800 €, avec une mensualité de 1 715 € (salaire requis : 4 900 € net/mois).

Les prix en Val-d'Oise sont 45 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

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Principales villes en Val-d'Oise

Toutes les communes

Toutes les communes couvertes en Val-d'Oise

Simulez avec les données immobilières locales de chacune des 57 communes couvertes du département.

Fiscalité

Fiscalité immobilière en Val-d'Oise

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 538 €) est inférieur au prix moyen (4 304 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 183 communes, dont les principales sont Argenteuil, Cergy, Sarcelles, Garges-lès-Gonesse.