Mis à jour juillet 2026

SCI Montmorency (95) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Montmorency ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Montmorency dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 263 640 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 957 euros en IR contre 9 298 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Montmorency ?

La création d'une SCI à Montmorency coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Montmorency ?

Investir via une SCI à Montmorency offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 008 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Montmorency en 2026 ?

4 957 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 002 €

de loyer mensuel estimé, bien à 263 640 €

2 636 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Montmorency (95)

5 008 €

Prix moyen / m²

5 100 €

Prix appart. / m²

1 002 €

Loyer estimé / mois

21 763

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Montmorency

Base de calcul : un 60 m² à 5 100 euros/m², soit 263 640 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 263 640 €

Loyer mensuel estimé 1 002 € / mois

Revenu locatif annuel 12 024 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 636 €

Résultat avant impôt 9 388 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 388 €

Impôt (TMI 30%) -2 816 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 615 €

Résultat net SCI IR 4 957 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 388 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 788 €

Résultat imposable à l'IS 600 €

IS (15%) -90 €

Résultat net SCI IS 9 298 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Montmorency

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 263 640 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Montmorency : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Montmorency (95) compte environ 21 763 habitants pour un marché à 5 100 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 394 euros/m² (+2 % sur un an) et 303 transactions annuelles, une SCI à Montmorency se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Montmorency est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Avec un prix médian de 4 394 euros/m² (303 transactions par an), comparez le marché à Montmorency avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — SCI Montmorency

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Montmorency ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Montmorency (60 m², 263 640 euros), l'IS laisse 9 298 euros de résultat annuel contre 4 957 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Montmorency ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Montmorency via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 394 €/m² (soit 263 640 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 002 euros/mois, soit 12 024 euros/an. Après taxe foncière (2 636 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 957 euros/an en SCI IR ou 9 298 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Montmorency ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

La ville Montmorency : repères locaux

Avec 21 763 habitants, Montmorency est la 176e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 473e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 4 188 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Montmorency évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Montmorency ?

Le prix de vente médian à Montmorency est de 4 394 €/m², pour une moyenne constatée de 5 008 €/m². Ce niveau place Montmorency au 284e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 79 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 79 %), et 24 % plus cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 303 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix progressent de 2 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Montmorency

Si le rythme des douze derniers mois (2 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 394 €/m² à environ 4 851 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 394 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 46 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 23 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 307 580 €.

Ces niveaux de prix placent Montmorency parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Montmorency en 2026

La ville de Montmorency affiche un prix de vente médian de 4 394 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 008 €/m². Les prix sont en hausse sur un an (+2 %). Avec 21 763 habitants, la ville présente une densité de 4 188 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 303 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 24 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 79 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Montmorency

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 100 €/m² contre 4 776 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 263 640 €, soit une mensualité de 1 278 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 651 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 439 400 €, avec une mensualité de 2 130 € (salaire requis : 6 086 € net/mois).

Les prix à Montmorency sont 79 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Montmorency	4 394 €	+2 %	21 763
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Val-d'Oise (95) 1 281 653 hab.

3 538 €/m²

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Autres villes de la région

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Franconville 37 754 hab.

3 227 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Montmorency

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 394 €) est inférieur au prix moyen (5 008 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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