Mis à jour juillet 2026

SCI Franconville (95) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Franconville ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Franconville dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 193 620 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 369 euros en IR contre 6 380 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Franconville ?

La création d'une SCI à Franconville coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Franconville ?

Investir via une SCI à Franconville offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 463 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

IR ou IS pour une SCI à Franconville ? La réponse dépend du prix du bien, ici 3 127 euros/m² pour un appartement, et de l'horizon de détention.

Combien rapporte une SCI à Franconville en 2026 ?

3 369 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

693 €

de loyer mensuel estimé, bien à 193 620 €

1 936 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Franconville (95)

3 463 €

Prix moyen / m²

3 127 €

Prix appart. / m²

693 €

Loyer estimé / mois

37 754

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Franconville

Simulation sur un appartement de 60 m² à 3 127 euros/m², rendement locatif brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 193 620 €

Loyer mensuel estimé 693 € / mois

Revenu locatif annuel 8 316 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 936 €

Résultat avant impôt 6 380 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 380 €

Impôt (TMI 30%) -1 914 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 097 €

Résultat net SCI IR 3 369 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 380 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 454 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 380 € / an

* Le résultat affiché à l'IS n'est pas disponible pour les associés : le sortir coûte 30 % de PFU, ou le barème progressif si l'option est plus favorable.

Frais de création d'une SCI à Franconville

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Franconville : ce qu'il faut savoir

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre par tranches successives, choisir son régime fiscal : voilà ce qu'une SCI apporte réellement. Elle ne fait en revanche pas disparaître l'impôt.

Avec environ 37 754 habitants en région Île-de-France, Franconville (95) affiche un prix appartement de 3 127 euros/m². C'est ce montant qui détermine l'amortissement déductible en cas d'option à l'IS.

Le choix entre IR et IS n'est pas une préférence, c'est un calcul. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus et supportent la TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bâti sur environ trente ans efface une grande partie du résultat imposable, mais la plus-value de revente est calculée sur une valeur nette amortie, donc plus élevée.

Avec un prix médian de 3 227 euros/m² (-3 % sur un an) et 422 transactions annuelles, Franconville offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Franconville est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Avec un prix médian de 3 227 euros/m² (422 transactions par an), le marché à Franconville se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — SCI Franconville

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Franconville ?

L'écart se chiffre : 3 369 euros par an à l'IR, 6 380 euros à l'IS, sur un appartement de 60 m² valorisé 193 620 euros à Franconville. L'IS gagne pendant la détention grâce à l'amortissement ; il perd à la revente, puisque la plus-value se calcule sur une valeur nette amortie.

Combien coûte la création d'une SCI à Franconville ?

Entre 1 500 et 2 500 euros : rédaction des statuts, annonce légale et immatriculation au greffe. Rédiger soi-même les statuts fait tomber la facture, mais l'accompagnement d'un notaire ou d'un avocat sécurise des clauses qui se paient cher quand elles manquent.

Quelle rentabilité locative attendre à Franconville via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 227 €/m² (soit 193 620 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 693 euros/mois, soit 8 316 euros/an. Après taxe foncière (1 936 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 369 euros/an en SCI IR ou 6 380 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Franconville ?

Détenir à plusieurs sans indivision, transmettre progressivement par parts avec une décote de 10 à 15 %, arbitrer entre IR et IS : voilà ce qu'une SCI apporte réellement à un projet à Franconville. Elle n'apporte en revanche aucune protection absolue du patrimoine personnel, la responsabilité des associés restant indéfinie.

Analyse locale

La ville Franconville : repères locaux

Avec 37 754 habitants, Franconville est la 84e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 244e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 6 065 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Franconville évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Franconville ?

Le prix de vente médian à Franconville est de 3 227 €/m², pour une moyenne constatée de 3 463 €/m². Ce niveau place Franconville au 793e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 32 %), et 9 % moins cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 422 transactions par an, soit 11 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 3 %.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Franconville

Si le rythme des douze derniers mois (3 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 227 €/m² à environ 2 771 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 3 227 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 62 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 225 890 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 62 m² à Franconville contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Franconville en 2026

La ville de Franconville affiche un prix de vente médian de 3 227 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 463 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-3 %). Avec 37 754 habitants, la ville présente une densité de 6 065 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 422 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 32 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Franconville

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 127 €/m² contre 4 562 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 193 620 €, soit une mensualité de 938 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 680 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 322 700 €, avec une mensualité de 1 564 € (salaire requis : 4 469 € net/mois).

Les prix à Franconville sont 32 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Franconville	3 227 €	-3 %	37 754
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Val-d'Oise (95) 1 281 653 hab.

3 538 €/m²

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Autres villes de la région

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Bezons 36 434 hab.

4 167 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Franconville

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 227 €) est inférieur au prix moyen (3 463 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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