Mis à jour juillet 2026

SCI Bezons (95) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bezons ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Bezons dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 250 020 euros, le résultat net annuel est d'environ 5 288 euros en IR contre 9 764 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Bezons ?

La création d'une SCI à Bezons coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bezons ?

Investir via une SCI à Bezons offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 214 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.

Combien rapporte une SCI à Bezons en 2026 ?

5 288 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

1 043 €

de loyer mensuel estimé, bien à 250 020 €

2 500 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Bezons (95)

5 214 €

Prix moyen / m²

4 829 €

Prix appart. / m²

1 043 €

Loyer estimé / mois

36 434

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Bezons

Base de calcul : un 60 m² à 4 829 euros/m², soit 250 020 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 250 020 €

Loyer mensuel estimé 1 043 € / mois

Revenu locatif annuel 12 516 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 500 €

Résultat avant impôt 10 016 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 10 016 €

Impôt (TMI 30%) -3 005 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 723 €

Résultat net SCI IR 5 288 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 10 016 €

Amortissement du bien (30 ans) -8 334 €

Résultat imposable à l'IS 1 682 €

IS (15%) -252 €

Résultat net SCI IS 9 764 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Bezons

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Votre bien ne vaut pas 250 020 euros : refaites le calcul sur son montant réel

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Créer une SCI à Bezons : ce qu'il faut savoir

Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.

En région Île-de-France, Bezons (95) compte environ 36 434 habitants pour un marché à 4 829 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.

Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.

Avec un prix médian de 4 167 euros/m² (-9 % sur un an) et 299 transactions annuelles, une SCI à Bezons se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.

SCI dans les départements voisins

Bezons est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Avec un prix médian de 4 167 euros/m² (299 transactions par an), comparez le marché à Bezons avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — SCI Bezons

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bezons ?

Ni l'un ni l'autre dans l'absolu. Sur le bien type retenu à Bezons (60 m², 250 020 euros), l'IS laisse 9 764 euros de résultat annuel contre 5 288 euros à l'IR, mais ce résultat reste dans la société et sa sortie sera taxée. L'arbitrage se joue sur la durée de détention et sur la tranche marginale des associés.

Combien coûte la création d'une SCI à Bezons ?

De 1 500 à 2 500 euros selon que les statuts sont rédigés par un professionnel ou par les associés. Les frais incompressibles sont l'annonce légale et l'immatriculation ; le reste dépend du niveau d'accompagnement retenu.

Quelle rentabilité locative attendre à Bezons via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 4 167 €/m² (soit 250 020 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 1 043 euros/mois, soit 12 516 euros/an. Après taxe foncière (2 500 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 5 288 euros/an en SCI IR ou 9 764 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bezons ?

Quatre, dans l'ordre où elles comptent vraiment : transmettre par donations successives de parts, avec une décote de 10 à 15 % pour illiquidité ; éviter l'indivision et ses blocages ; investir à plusieurs sans copropriété ; et choisir son régime fiscal entre IR et IS. La protection du patrimoine personnel, elle, reste limitée puisque les associés répondent des dettes à proportion de leurs parts.

Analyse locale

Contexte local : Bezons en bref

Avec 36 434 habitants, Bezons est la 91e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 262e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 8 704 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Bezons évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Bezons

Le prix de vente médian à Bezons est de 4 167 €/m², pour une moyenne constatée de 5 214 €/m². Ce niveau place Bezons au 349e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 70 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 70 %), et 18 % plus cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 299 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 9 %.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Si le rythme des douze derniers mois (9 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 4 167 €/m² à environ 2 600 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.

Concrètement, au prix médian de 4 167 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 48 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 24 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 291 690 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 48 m² à Bezons contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Bezons en 2026

La ville de Bezons affiche un prix de vente médian de 4 167 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 214 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-9 %). Avec 36 434 habitants, la ville présente une densité de 8 704 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 299 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 18 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 70 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Bezons

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 829 €/m² contre 6 079 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 250 020 €, soit une mensualité de 1 212 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 463 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 416 700 €, avec une mensualité de 2 020 € (salaire requis : 5 771 € net/mois).

Les prix à Bezons sont 70 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Bezons	4 167 €	-9 %	36 434
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Val-d'Oise (95) 1 281 653 hab.

3 538 €/m²

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Autres villes de la région

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Franconville 37 754 hab.

3 227 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Bezons

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 167 €) est inférieur au prix moyen (5 214 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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