SCI Saint-Gratien (95) : IR vs IS

Analyse locale

Repères sur Saint-Gratien

Saint-Gratien compte 21 336 habitants, ce qui la place au 179e rang de la région Île-de-France par la population et au 484e rang national. Avec 7 837 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Val-d'Oise, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Pontoise). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Saint-Gratien

La médiane des prix à Saint-Gratien s'établit à 3 907 €/m² (moyenne : 4 365 €/m²). Saint-Gratien se situe ainsi au 440e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 60 %), et 10 % plus cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 169 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 169 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 907 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 51 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 273 490 €.

Sur ce marché, à Saint-Gratien, le même montant investi achète moins de surface qu'ailleurs en France : les simulations doivent intégrer ce surcoût local.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Gratien en 2026

La ville de Saint-Gratien affiche un prix de vente médian de 3 907 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 365 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 21 336 habitants, la ville présente une densité de 7 837 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 169 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 10 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 60 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Gratien

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 958 €/m² contre 5 208 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 234 420 €, soit une mensualité de 1 136 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 246 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 390 700 €, avec une mensualité de 1 894 € (salaire requis : 5 411 € net/mois).

Les prix à Saint-Gratien sont 60 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Gratien

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 907 €) est inférieur au prix moyen (4 365 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.