Mis à jour juillet 2026

SCI Saint-Ouen-l'Aumône (95) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Saint-Ouen-l'Aumône dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 192 660 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 037 euros en IR contre 5 753 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Ouen-l'Aumône ?

La création d'une SCI à Saint-Ouen-l'Aumône coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Investir via une SCI à Saint-Ouen-l'Aumône offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 199 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Sur un appartement de 60 m² acheté 192 660 euros à Saint-Ouen-l'Aumône, la SCI à l'IR laisse 3 037 euros nets par an contre 5 753 euros à l'IS.

Combien rapporte une SCI à Saint-Ouen-l'Aumône en 2026 ?

3 037 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

640 €

de loyer mensuel estimé, bien à 192 660 €

1 927 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Saint-Ouen-l'Aumône (95)

3 199 €

Prix moyen / m²

2 995 €

Prix appart. / m²

640 €

Loyer estimé / mois

25 578

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Saint-Ouen-l'Aumône

Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 2 995 euros/m², rendement brut 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 192 660 €

Loyer mensuel estimé 640 € / mois

Revenu locatif annuel 7 680 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 927 €

Résultat avant impôt 5 753 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 753 €

Impôt (TMI 30%) -1 726 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -990 €

Résultat net SCI IR 3 037 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 753 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 422 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 5 753 € / an

* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.

Frais de création d'une SCI à Saint-Ouen-l'Aumône

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre

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Créer une SCI à Saint-Ouen-l'Aumône : ce qu'il faut savoir

La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.

Saint-Ouen-l'Aumône (95) réunit environ 25 578 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 2 995 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.

À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.

Avec un prix médian de 3 211 euros/m² (-4,8 % sur un an) et 194 transactions annuelles, Saint-Ouen-l'Aumône offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Saint-Ouen-l'Aumône est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Avec un prix médian de 3 211 euros/m² (194 transactions par an), le marché à Saint-Ouen-l'Aumône se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — SCI Saint-Ouen-l'Aumône

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Tout dépend de l'horizon. À l'IR, les loyers s'ajoutent aux revenus du foyer et supportent la tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À l'IS, l'amortissement du bien sur trente ans efface une grande part du résultat imposable. Sur un 60 m² à 192 660 euros à Saint-Ouen-l'Aumône, cela donne 3 037 euros nets par an à l'IR contre 5 753 euros à l'IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Comptez 1 500 à 2 500 euros. L'essentiel du montant tient aux honoraires de rédaction des statuts, le reste étant des frais fixes (annonce légale, greffe). Rapporté au prix du bien type à Saint-Ouen-l'Aumône, 192 660 euros, c'est de l'ordre de 1,3 % du projet.

Quelle rentabilité locative attendre à Saint-Ouen-l'Aumône via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 211 €/m² (soit 192 660 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 640 euros/mois, soit 7 680 euros/an. Après taxe foncière (1 927 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 037 euros/an en SCI IR ou 5 753 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Saint-Ouen-l'Aumône ?

Sur un marché à 2 995 euros/m² comme celui de Saint-Ouen-l'Aumône, la SCI sert surtout à deux choses : acheter à plusieurs sans subir l'indivision, et transmettre le bien par tranches de parts plutôt qu'en une fois, avec une décote de 10 à 15 % à la clé.

Analyse locale

Contexte local : Saint-Ouen-l'Aumône en bref

Avec 25 578 habitants, Saint-Ouen-l'Aumône est la 153e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 399e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 1 828 hab/km² en fait un territoire très dense.

Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Saint-Ouen-l'Aumône évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Le niveau des prix à Saint-Ouen-l'Aumône

Le prix de vente médian à Saint-Ouen-l'Aumône est de 3 211 €/m², pour une moyenne constatée de 3 199 €/m². Ce niveau place Saint-Ouen-l'Aumône au 805e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 31 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 31 %), et 9 % moins cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 194 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Budget immobilier : les ordres de grandeur

Avec 194 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 211 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 62 m² (l'équivalent d'un T4), 100 000 € à environ 31 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 224 770 €.

Ces niveaux de prix placent Saint-Ouen-l'Aumône parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Saint-Ouen-l'Aumône en 2026

La ville de Saint-Ouen-l'Aumône affiche un prix de vente médian de 3 211 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 199 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 25 578 habitants, la ville présente une densité de 1 828 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 194 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 9 % moins cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 31 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Saint-Ouen-l'Aumône

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 2 995 €/m² contre 3 489 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 192 660 €, soit une mensualité de 934 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 669 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 321 100 €, avec une mensualité de 1 556 € (salaire requis : 4 446 € net/mois).

Les prix à Saint-Ouen-l'Aumône sont 31 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Saint-Ouen-l'Aumône	3 211 €	en baisse	25 578
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Val-d'Oise (95) 1 281 653 hab.

3 538 €/m²

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Autres villes de la région

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Franconville 37 754 hab.

3 227 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Saint-Ouen-l'Aumône

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 211 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

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