SCI Enghien-les-Bains (95) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI à Enghien-les-Bains en 2026 ?
6 290 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 249 €
de loyer mensuel estimé, bien à 307 500 €
3 075 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Enghien-les-Bains (95)
6 246 €
Prix moyen / m²
6 106 €
Prix appart. / m²
1 249 €
Loyer estimé / mois
11 432
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Enghien-les-Bains
Base de calcul : un 60 m² à 6 106 euros/m², soit 307 500 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI à Enghien-les-Bains
Votre bien ne vaut pas 307 500 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI à Enghien-les-Bains : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Île-de-France, Enghien-les-Bains (95) compte environ 11 432 habitants pour un marché à 6 106 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 5 125 euros/m² (-6,7 % sur un an) et 164 transactions annuelles, une SCI à Enghien-les-Bains se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Enghien-les-Bains est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Avec un prix médian de 5 125 euros/m² (164 transactions par an), comparez le marché à Enghien-les-Bains avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Enghien-les-Bains
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Enghien-les-Bains ?
Combien coûte la création d'une SCI à Enghien-les-Bains ?
Quelle rentabilité locative attendre à Enghien-les-Bains via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Enghien-les-Bains ?
Analyse locale
La ville Enghien-les-Bains : repères locaux
Avec 11 432 habitants, Enghien-les-Bains est la 268e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 906e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 6 539 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Enghien-les-Bains évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Enghien-les-Bains ?
Le prix de vente médian à Enghien-les-Bains est de 5 125 €/m², pour une moyenne constatée de 6 246 €/m². Ce niveau place Enghien-les-Bains au 162e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 109 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 109 %), et 45 % plus cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).
Le marché local enregistre 164 transactions par an, soit 14 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Enghien-les-Bains
Avec 164 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.
Concrètement, au prix médian de 5 125 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 39 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 20 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 358 750 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 39 m² à Enghien-les-Bains contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Enghien-les-Bains en 2026
La ville d'Enghien-les-Bains affiche un prix de vente médian de 5 125 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 6 246 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 11 432 habitants, la ville présente une densité de 6 539 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 164 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 45 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 109 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Enghien-les-Bains
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 6 106 €/m² contre 6 825 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 307 500 €, soit une mensualité de 1 490 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 257 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 512 500 €, avec une mensualité de 2 484 € (salaire requis : 7 097 € net/mois).
Les prix à Enghien-les-Bains sont 109 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Enghien-les-Bains | 5 125 € | en baisse | 11 432 |
| Oise | 2 300 € | -4 % | 829 899 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Enghien-les-Bains
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 125 €) est inférieur au prix moyen (6 246 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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