SCI Éragny (95) : IR vs IS

Analyse locale

Le portrait chiffré : Éragny

Éragny compte 18 436 habitants, ce qui la place au 203e rang de la région Île-de-France par la population et au 572e rang national. Avec 3 906 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Val-d'Oise, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Pontoise). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix locaux : les chiffres qui comptent

La médiane des prix à Éragny s'établit à 3 405 €/m² (moyenne : 3 503 €/m²). Éragny se situe ainsi au 692e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 39 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 39 %), et 4 % moins cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 168 transactions par an, soit 9 pour 1 000 habitants — un marché liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

Projection à 5 ans et surfaces achetables

Avec 168 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 405 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 59 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 29 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 238 350 €.

Ces niveaux de prix placent Éragny parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Éragny en 2026

La ville d'Éragny affiche un prix de vente médian de 3 405 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 503 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 18 436 habitants, la ville présente une densité de 3 906 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 168 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 4 % moins cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 39 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Éragny

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 409 €/m² contre 3 634 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 204 300 €, soit une mensualité de 990 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 829 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 340 500 €, avec une mensualité de 1 650 € (salaire requis : 4 714 € net/mois).

Les prix à Éragny sont 39 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Éragny

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 405 €) est inférieur au prix moyen (3 503 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.