SCI Luzarches (95) : IR vs IS

Analyse locale

La ville Luzarches : repères locaux

Avec 5 008 habitants, Luzarches est la 395e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 2 174e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 244 hab/km² en fait un territoire moyennement dense.

Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Luzarches évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.

Analyse locale

Combien coûte le m² à Luzarches ?

Le prix de vente médian à Luzarches est de 3 772 €/m², pour une moyenne constatée de 4 391 €/m². Ce niveau place Luzarches au 500e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 54 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 54 %), et 7 % plus cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 79 transactions par an, soit 16 pour 1 000 habitants — un marché très liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la hausse.

Analyse locale

Projection et pouvoir d'achat à Luzarches

Avec 79 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 772 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 27 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 264 040 €.

Ces niveaux de prix placent Luzarches parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.

Analyse locale

Le marché immobilier à Luzarches en 2026

La ville de Luzarches affiche un prix de vente médian de 3 772 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 391 €/m². La tendance sur un an est orientée à la hausse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 5 008 habitants, la ville présente une densité de 244 hab/km², un territoire moyennement dense.

Le marché immobilier enregistre environ 79 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend 7 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 54 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Luzarches

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 855 €/m² contre 4 201 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 226 320 €, soit une mensualité de 1 097 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 134 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 377 200 €, avec une mensualité de 1 828 € (salaire requis : 5 223 € net/mois).

Les prix à Luzarches sont 54 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Département

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Autres villes de la région

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Luzarches

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 772 €) est inférieur au prix moyen (4 391 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.