Mis à jour juillet 2026

SCI Vauréal (95) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vauréal ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Vauréal dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 213 840 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 326 euros en IR contre 6 298 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Vauréal ?

La création d'une SCI à Vauréal coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vauréal ?

Investir via une SCI à Vauréal offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 515 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Vauréal. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Combien rapporte une SCI à Vauréal en 2026 ?

3 326 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²

703 €

de loyer mensuel estimé, bien à 213 840 €

2 138 €

de taxe foncière annuelle estimée

Calculer pour mon bien

Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.

Chiffres clés — Vauréal (95)

3 515 €

Prix moyen / m²

3 677 €

Prix appart. / m²

703 €

Loyer estimé / mois

16 079

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Vauréal

Bien retenu : 60 m² valorisés 213 840 euros aux prix appartement du secteur, loué au rendement brut de 4 %.

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 213 840 €

Loyer mensuel estimé 703 € / mois

Revenu locatif annuel 8 436 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 138 €

Résultat avant impôt 6 298 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 298 €

Impôt (TMI 30%) -1 889 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 083 €

Résultat net SCI IR 3 326 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 298 €

Amortissement du bien (30 ans) -7 128 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 298 € / an

* Attention à la double détente de l'IS : le résultat est imposé dans la société, puis une seconde fois lors de la distribution (PFU de 30 % ou barème progressif sur option).

Frais de création d'une SCI à Vauréal

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

Changez le prix, le loyer et votre tranche d'imposition pour voir basculer l'arbitrage IR/IS

Simuler ma SCI

Créer une SCI à Vauréal : ce qu'il faut savoir

La SCI répond d'abord à un problème juridique, celui de l'indivision, et seulement ensuite à une question fiscale. Créée à deux ou en famille, elle évite le blocage où chaque décision exige l'unanimité.

Vauréal (95), en région Île-de-France, compte environ 16 079 habitants. Au prix appartement de 3 677 euros/m², le ticket d'entrée d'un 60 m² s'établit à 213 840 euros.

L'IR taxe immédiatement les loyers au barème progressif, prélèvements sociaux compris. L'IS permet de déduire l'amortissement et d'imposer peu pendant la détention, au prix d'une plus-value de revente nettement plus lourde. L'arbitrage dépend donc de la durée de détention envisagée.

Avec un prix médian de 3 564 euros/m² (-4,3 % sur un an) et 126 transactions annuelles, Vauréal offre un rapport prix/loyers qui se prête à un montage SCI.

SCI dans les départements voisins

Vauréal est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Avec un prix médian de 3 564 euros/m² (126 transactions par an), le marché à Vauréal se prête à une SCI à vocation patrimoniale, à valider sur le loyer réel.

Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — SCI Vauréal

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Vauréal ?

L'IR convient à qui veut encaisser les loyers tout de suite, au prix d'une imposition à la tranche marginale majorée de 17,2 %. L'IS convient à qui capitalise dans la société : l'amortissement sur trente ans réduit fortement le résultat, 6 298 euros contre 3 326 euros ici, mais l'option est irrévocable.

Combien coûte la création d'une SCI à Vauréal ?

Le budget de création tient en trois lignes : statuts, annonce légale, greffe, soit 1 500 à 2 500 euros au total. À cela s'ajoutent, chaque année, une comptabilité obligatoire à l'IS et une assemblée générale à tenir, coûts récurrents souvent oubliés au moment du choix.

Quelle rentabilité locative attendre à Vauréal via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix médian, autour de 3 564 €/m² (soit 213 840 euros pour 60 m²), le loyer estimé est d'environ 703 euros/mois, soit 8 436 euros/an. Après taxe foncière (2 138 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 326 euros/an en SCI IR ou 6 298 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Vauréal ?

Le principal avantage est patrimonial, pas fiscal : on donne des parts, pas des murs, ce qui permet de fractionner la transmission dans le temps et de bénéficier d'une décote de 10 à 15 %. S'y ajoutent la sortie de l'indivision et le choix du régime d'imposition.

Analyse locale

Repères sur Vauréal

Vauréal compte 16 079 habitants, ce qui la place au 221e rang de la région Île-de-France par la population et au 651e rang national. Avec 4 295 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.

La ville fait partie du département Val-d'Oise, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Pontoise). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.

Analyse locale

Prix et comparaisons pour Vauréal

La médiane des prix à Vauréal s'établit à 3 564 €/m² (moyenne : 3 515 €/m²). Vauréal se situe ainsi au 601e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.

La ville affiche un prix 46 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 46 %), et au même niveau que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).

Le marché local enregistre 126 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Le volume de ventes ne permet pas de dégager une tendance fiable sur un an : les prix semblent orientés à la baisse.

Analyse locale

À quoi correspond ce niveau de prix ?

Avec 126 transactions par an, le signal d'évolution locale est trop faible pour être projeté sur cinq ans : la prudence s'impose avant tout calcul d'investissement.

Concrètement, au prix médian de 3 564 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 56 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 28 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 249 480 €.

Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 56 m² à Vauréal contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.

Analyse locale

Le marché immobilier à Vauréal en 2026

La ville de Vauréal affiche un prix de vente médian de 3 564 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 3 515 €/m². La tendance sur un an est orientée à la baisse, sur des volumes de ventes qui invitent à lire ce signal avec prudence. Avec 16 079 habitants, la ville présente une densité de 4 295 hab/km², un territoire très dense.

Le marché immobilier enregistre environ 126 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Concrètement, le m² s'y vend au même niveau que la médiane du département (Val-d'Oise), et 46 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).

Budget

Prix et budget à Vauréal

En moyenne constatée, un appartement se négocie à 3 677 €/m² contre 3 397 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 213 840 €, soit une mensualité de 1 036 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 960 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 356 400 €, avec une mensualité de 1 727 € (salaire requis : 4 934 € net/mois).

Les prix à Vauréal sont 46 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.

Face aux voisins

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix médian/m²	Évolution 1 an	Population
Vauréal	3 564 €	en baisse	16 079
Oise	2 300 €	-4 %	829 899
Seine-et-Marne	3 130 €	-6,1 %	1 468 108
Seine-Saint-Denis	4 208 €	-0,9 %	1 704 316

Département

Voir les résultats pour Val-d'Oise (95) 1 281 653 hab.

3 538 €/m²

Explorer

Autres villes de la région

Argenteuil 106 130 hab.

3 641 €/m²

Cergy 70 906 hab.

3 156 €/m²

Sarcelles 59 173 hab.

2 222 €/m²

Garges-lès-Gonesse 41 791 hab.

2 462 €/m²

Franconville 37 754 hab.

3 227 €/m²

Fiscalité

Fiscalité immobilière à Vauréal

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 564 €) est proche du prix moyen, signe d'un marché homogène.

Calculateurs liés

Simulateur SCI

Calcul personnalisé IR vs IS

Crédit immobilier Vauréal

Simulez votre financement

Frais de notaire Vauréal

Calcul détaillé pour ce département

Taxe foncière Vauréal

Estimez votre taxe foncière