SCI Herblay-sur-Seine (95) : IR vs IS
Le régime fiscal d'une SCI se choisit une fois et se change difficilement. Voici les deux options chiffrées sur un bien réel du secteur.
Combien rapporte une SCI à Herblay-sur-Seine en 2026 ?
4 203 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
853 €
de loyer mensuel estimé, bien à 227 640 €
2 276 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Herblay-sur-Seine (95)
4 264 €
Prix moyen / m²
4 334 €
Prix appart. / m²
853 €
Loyer estimé / mois
31 779
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Herblay-sur-Seine
Base de calcul : un 60 m² à 4 334 euros/m², soit 227 640 euros, avec un rendement brut de 4 % retenu comme hypothèse.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* En SCI IS, le résultat net reste dans la société ; sa distribution aux associés est ensuite soumise au PFU de 30 % ou, sur option, au barème progressif.
Frais de création d'une SCI à Herblay-sur-Seine
Votre bien ne vaut pas 227 640 euros : refaites le calcul sur son montant réel
Simuler ma SCICréer une SCI à Herblay-sur-Seine : ce qu'il faut savoir
Une SCI n'est pas un outil d'optimisation en soi : c'est une société qui détient l'immeuble à la place des personnes. Son intérêt apparaît quand on est plusieurs, ou quand on veut transmettre par parts plutôt que par murs.
En région Île-de-France, Herblay-sur-Seine (95) compte environ 31 779 habitants pour un marché à 4 334 euros/m² côté appartements. Plus le bien est cher, plus l'amortissement de l'IS pèse dans l'arbitrage.
Deux logiques opposées : l'IR paie l'impôt tout de suite et sort proprement à la revente ; l'IS le repousse pendant la détention grâce à l'amortissement, mais le rattrape au moment de vendre. Un projet de transmission plutôt que de revente penche vers l'IS.
Avec un prix médian de 3 794 euros/m² (-10 % sur un an) et 270 transactions annuelles, une SCI à Herblay-sur-Seine se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Herblay-sur-Seine est proche de 5 départements : Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Yvelines. Avec un prix médian de 3 794 euros/m² (270 transactions par an), comparez le marché à Herblay-sur-Seine avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Herblay-sur-Seine
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Herblay-sur-Seine ?
Combien coûte la création d'une SCI à Herblay-sur-Seine ?
Quelle rentabilité locative attendre à Herblay-sur-Seine via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Herblay-sur-Seine ?
Analyse locale
La ville Herblay-sur-Seine : repères locaux
Avec 31 779 habitants, Herblay-sur-Seine est la 107e commune la plus peuplée de la région Île-de-France (sur 395 communes de plus de 10 000 habitants couvertes par nos données) et la 301e parmi les 2 175 communes du site. Sa densité de 2 525 hab/km² en fait un territoire très dense.
Localisée dans le département Val-d'Oise (chef-lieu : Pontoise), Herblay-sur-Seine évolue dans un bassin immobilier départemental dont les prix peuvent différer sensiblement des siens.
Analyse locale
Combien coûte le m² à Herblay-sur-Seine ?
Le prix de vente médian à Herblay-sur-Seine est de 3 794 €/m², pour une moyenne constatée de 4 264 €/m². Ce niveau place Herblay-sur-Seine au 493e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 55 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 55 %), et 7 % plus cher que celle de son département (3 538 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Oise (2 300 €/m²) et le plus onéreux Hauts-de-Seine (6 641 €/m²).
Le marché local enregistre 270 transactions par an, soit 8 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 10 %.
Analyse locale
Projection et pouvoir d'achat à Herblay-sur-Seine
Si le rythme des douze derniers mois (10 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 3 794 €/m² à environ 2 240 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 3 794 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 53 m² (l'équivalent d'un T3), 100 000 € à environ 26 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 265 580 €.
Ces niveaux de prix placent Herblay-sur-Seine parmi les marchés les plus chers : le budget immobilier y pèse nettement plus que la moyenne nationale, un paramètre à intégrer dans toute simulation.
Analyse locale
Le marché immobilier à Herblay-sur-Seine en 2026
La ville de Herblay-sur-Seine affiche un prix de vente médian de 3 794 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 4 264 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-10 %). Avec 31 779 habitants, la ville présente une densité de 2 525 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 270 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 7 % plus cher que la médiane du département (Val-d'Oise), et 55 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Herblay-sur-Seine
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 4 334 €/m² contre 4 210 €/m² pour une maison. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 227 640 €, soit une mensualité de 1 103 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 151 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 379 400 €, avec une mensualité de 1 839 € (salaire requis : 5 254 € net/mois).
Les prix à Herblay-sur-Seine sont 55 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise, Seine-et-Marne affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Herblay-sur-Seine | 3 794 € | -10 % | 31 779 |
| Oise | 2 300 € | -4 % | 829 899 |
| Seine-et-Marne | 3 130 € | -6,1 % | 1 468 108 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
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Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Herblay-sur-Seine
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 794 €) est inférieur au prix moyen (4 264 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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