SCI Bagneux (92) : IR vs IS
Sur un appartement de 60 m² acheté 322 500 euros à Bagneux, la SCI à l'IR laisse 5 736 euros nets par an contre 10 846 euros à l'IS.
Combien rapporte une SCI à Bagneux en 2026 ?
5 736 € net par an à l'impôt sur le revenu, bien de 60 m²
1 174 €
de loyer mensuel estimé, bien à 322 500 €
3 225 €
de taxe foncière annuelle estimée
Hypothèse d'une tranche marginale à 30 %. L'option à l'impôt sur les sociétés est comparée dans le calculateur ci-dessous.
Chiffres clés — Bagneux (92)
5 868 €
Prix moyen / m²
5 529 €
Prix appart. / m²
1 174 €
Loyer estimé / mois
44 572
Population
SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Bagneux
Les deux régimes appliqués au même bien : 60 m² à 5 529 euros/m², rendement brut 4 %.
Revenus et charges
SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)
SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)
* À l'IS, tant que les sommes restent dans la SCI elles ne sont pas taxées une seconde fois ; dès qu'elles sont distribuées, le PFU de 30 % ou le barème progressif s'applique.
Frais de création d'une SCI à Bagneux
Le point de bascule entre IR et IS dépend de votre TMI : testez la vôtre
Simuler ma SCICréer une SCI à Bagneux : ce qu'il faut savoir
La Société Civile Immobilière sépare la propriété du bien de celle des associés : ce sont des parts qui circulent, se donnent et se démembrent, pas des mètres carrés. C'est de là que vient tout son intérêt patrimonial.
Bagneux (92) réunit environ 44 572 habitants en région Île-de-France. Le prix des appartements, 5 529 euros/m², fixe la base amortissable de la SCI à l'IS et donc l'écart entre les deux régimes.
À l'IR, chaque euro de loyer net est imposé à la tranche marginale du foyer, majorée de 17,2 %. À l'IS, l'amortissement du bâti sur trente ans réduit fortement le résultat, mais l'option est irrévocable et alourdit la fiscalité de la revente.
Avec un prix médian de 5 375 euros/m² (-2,1 % sur un an) et 269 transactions annuelles, une SCI à Bagneux se juge sur le rapport prix/loyers et la fiscalité, plus que sur l'attractivité supposée du département.
SCI dans les départements voisins
Bagneux est proche de 5 départements : Paris, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Yvelines, Val-d'Oise. Avec un prix médian de 5 375 euros/m² (269 transactions par an), comparez le marché à Bagneux avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.
Questions fréquentes — SCI Bagneux
Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Bagneux ?
Combien coûte la création d'une SCI à Bagneux ?
Quelle rentabilité locative attendre à Bagneux via une SCI ?
Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Bagneux ?
Analyse locale
Le portrait chiffré : Bagneux
Bagneux compte 44 572 habitants, ce qui la place au 71e rang de la région Île-de-France par la population et au 195e rang national. Avec 10 653 habitants au km², la densité locale est qualifiée de très dense.
La ville fait partie du département Hauts-de-Seine, dont elle est l'une des principales communes (chef-lieu : Nanterre). Son marché immobilier ne représente qu'une fraction de celui du département.
Analyse locale
Prix locaux : les chiffres qui comptent
La médiane des prix à Bagneux s'établit à 5 375 €/m² (moyenne : 5 868 €/m²). Bagneux se situe ainsi au 136e rang des 2 175 communes du site, parmi les marchés les plus chers.
La ville affiche un prix 120 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m², écart de 120 %), et 19 % moins cher que celle de son département (6 641 €/m²). Parmi les territoires voisins, le plus abordable est Val-d'Oise (3 538 €/m²) et le plus onéreux Paris (9 683 €/m²).
Le marché local enregistre 269 transactions par an, soit 6 pour 1 000 habitants — un marché moyennement liquide. Sur douze mois, les prix reculent de 2,1 %.
Analyse locale
Projection à 5 ans et surfaces achetables
Si le rythme des douze derniers mois (2,1 % par an) se poursuivait, le prix médian passerait de 5 375 €/m² à environ 4 834 €/m² d'ici cinq ans — une projection indicative, pas une promesse.
Concrètement, au prix médian de 5 375 €/m² : un budget de 200 000 € correspond à environ 37 m² (l'équivalent d'un T2), 100 000 € à environ 19 m², et un logement de 70 m² se négocie autour de 376 250 €.
Pour un même budget, un acquéreur obtiendra 37 m² à Bagneux contre davantage ailleurs : le poids du foncier local doit être anticipé dans les simulations.
Analyse locale
Le marché immobilier à Bagneux en 2026
La ville de Bagneux affiche un prix de vente médian de 5 375 €/m² (ventes notariales), nettement supérieur à la médiane nationale (2 448 €/m²). La moyenne constatée s'établit à 5 868 €/m². Les prix sont en baisse sur un an (-2,1 %). Avec 44 572 habitants, la ville présente une densité de 10 653 hab/km², un territoire très dense.
Le marché immobilier enregistre environ 269 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Concrètement, le m² s'y vend 19 % moins cher que la médiane du département (Hauts-de-Seine), et 120 % plus cher que la médiane nationale (2 448 €/m²).
Budget
Prix et budget à Bagneux
En moyenne constatée, un appartement se négocie à 5 529 €/m² contre 7 283 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Au prix médian, un logement de 60 m² revient à environ 322 500 €, soit une mensualité de 1 563 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 466 € net/mois). Pour 100 m², le budget s'élève à environ 537 500 €, avec une mensualité de 2 605 € (salaire requis : 7 443 € net/mois).
Les prix à Bagneux sont 120 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.
Face aux voisins
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix médian/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Bagneux | 5 375 € | -2,1 % | 44 572 |
| Paris | 9 683 € | -5,7 % | 2 103 778 |
| Seine-Saint-Denis | 4 208 € | -0,9 % | 1 704 316 |
| Val-de-Marne | 5 085 € | -3 % | 1 426 929 |
Explorer
Autres villes de la région
Fiscalité
Fiscalité immobilière à Bagneux
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 375 €) est inférieur au prix moyen (5 868 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
Articles liés
Achat en indivision pour couple non marié : gui…
Acheter en indivision en tant que concubins ou partenaire…
IFI à Paris 2026 : quand votre appartement vous…
IFI 2026 Paris : seuil 1,3 M€, abattement 30 % résidence …
SCI familiale : avantages, inconvénients et fis…
SCI familiale en 2026 : création, fiscalité IR vs IS, tra…
SCI à l'IR ou à l'IS en 2026 : fiscalité, plus-…
SCI IR vs IS 2026 : transparence fiscale, revenus foncier…
SCI à l IR ou à l IS : comment choisir en 2026
SCI IR ou IS : comparatif complet des deux régimes en 202…
SCI 2026 : création, fiscalité IR ou IS, et ges…
Tout sur la SCI : création, objet social, fiscalité IR vs…